쟁점 ① 하자담보책임기간 경과 주장

[피고 주장] 원고가 사용승인일로부터 상당 기간이 경과한 뒤 소를 제기하였으므로, 담보책임기간이 짧은 하자는 이미 책임기간이 경과하였다.

[법원 판단] 입주자대표회의나 구분소유자는 건축에 관한 전문가가 아니므로 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 발생 시기를 증명하며 개별적으로 보수를 요구할 것을 기대하기 어렵다. 사업주체에게 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사로 보아야 하고, 하자가 담보책임기간 내에 발생하였음은 간접사실을 통해 추인할 수 있다. 원고가 사용검사 이후 지속적으로 하자보수를 요청한 사실이 인정되므로, 하자담보책임기간 내 권리행사로 추인된다.

✓ 하자담보책임기간 도과 주장 배척

쟁점 ② 시공사의 하자보수의무 이행 완료 주장

[피고 주장] 시공사가 입주자대표회의와 체결한 하자종결 합의서에 따라 하자보수를 완료하였으므로, 해당 부분에 대한 하자보수의무는 인정될 수 없다.

[법원 판단] 합의서에는 공정별 작업이 완료될 때마다 원고의 확인을 받고 하자보수종결확인원을 발행하는 절차가 규정되어 있으나, 시공사가 제출한 증거만으로는 원고의 확인을 받았다거나 종결확인원이 발행되었다는 점을 인정하기 부족하다. 오히려 원고가 합의서 작성 이후에도 외벽 균열, 지하주차장 누수 등에 대하여 지속적으로 이의를 제기하고 대책을 요구한 사실이 확인된다. 따라서 시공사가 하자보수의무를 전부 이행하였다고 인정하기 부족하다.

✓ 시공사의 하자보수 완료 주장 배척

쟁점 ③ 균열보수 재료비·노무비 감액 주장

[피고 주장] 감정인이 적용한 균열보수 재료비 단가 및 노무품 일위대가가 실제보다 높게 산정되었으므로 감액되어야 한다.

[법원 판단] 감정인은 하자 현황, 주변 환경, 보수 목적에의 적합성 등 제반 사정을 고려하여 자신의 전문적 식견에 따라 적절한 보수 방법과 비용을 선택할 수 있고, 반드시 가장 저렴한 단가를 적용할 의무가 있다고 볼 수 없다. 건설공사 표준품셈 역시 하나의 참고자료로 삼을 수 있을지언정 반드시 그대로 적용되어야 하는 것은 아니므로, 감정결과가 경험칙에 반하거나 불합리하다고 볼 수 없다.

✓ 재료비·노무비 감액 주장 배척

쟁점 ④ 외벽 층간균열 - 표면처리공법 적용 주장

[피고 주장] 층간균열은 콘크리트 구조물의 특성상 불가피하게 생기는 시공이음부이므로 하자로 볼 수 없고, 설령 하자라 하더라도 폭 0.3mm 미만의 균열은 표면처리공법만으로 충분하다.

[법원 판단] 층간균열은 아래층과 위층 콘크리트가 접하는 시공이음부에 생기는 외부 균열로, 이를 방치할 경우 빗물 침투로 인한 철근 부식과 균열 확산에 따라 구조체의 내구력이 저하되는 등 기능상·안전상 지장을 초래하는 중요한 하자에 해당한다. 균열 폭이 0.3mm 미만이더라도 시간 흐름에 따라 폭이 증가하고 틈새로 빗물이 유입될 가능성이 농후하므로, 균열 폭 구분 없이 표면처리공법이 아닌 충전식 균열보수공법을 적용함이 타당하다.

✓ 표면처리공법 적용 주장 배척 - 충전식 균열보수공법 기준 인정

"하자를 다 특정하지 못했다"는 이유로 포기할 필요가 없습니다

보증사나 시공사는 흔히 입주자대표회의가 개별 하자를 구체적으로 특정하지 않았다는 점을 이유로 하자담보책임기간 도과를 주장합니다. 그러나 전반적인 하자를 지적하고 대책을 요구한 사실만으로도 포괄적 권리행사로 인정될 수 있다는 대법원 법리를 정확히 활용하면, 이러한 주장을 충분히 배척할 수 있습니다.

하자종결 합의서가 있다고 시공사 책임이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다

시공사가 입주자대표회의와 하자종결 합의서를 작성했다 하더라도, 합의서상 절차(공정별 확인, 종결확인원 발행 등)를 실제로 이행하지 않았다면 하자보수의무가 종결되었다고 볼 수 없습니다. 합의서 문구뿐 아니라 실제 이행 여부를 뒷받침하는 객관적 증거가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

"균열 폭이 작으니 하자가 아니다"라는 논리에 주의하세요

시공사·보증사 측은 자주 미세균열은 표면처리만으로 충분하다는 주장을 합니다. 하지만 시공이음부 균열은 균열 폭과 무관하게 시간 경과에 따라 확대되고 빗물이 유입될 위험이 있어, 구조체의 내구성과 직결되는 중요한 하자로 판단될 수 있습니다.

법무법인 윤강

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