쟁점 ① 하자의 발생 여부 및 감정 결과의 신빙성

[관련 법리] 건축물의 하자란 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 말하고, 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다는 것이 확립된 대법원 법리입니다.

[법원 판단] 법원은 감정인의 감정 결과 및 보완감정 결과, 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 더하여, 이 사건 집합건물이 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나 부실시공 또는 변경시공을 함으로써 공용부분과 전유부분에 다수의 하자가 발생하였고, 이로 인하여 기능상·미관상·안전상의 지장이 초래되었음을 인정하였습니다.

✓ 공용부분·전유부분 다수 하자 인정

쟁점 ② 분양자들의 하자보수 완료 주장

[피고 주장] 피고 분양자들은 입주자들의 하자보수청구에 응하여 이미 하자보수를 실시하였으므로, 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 주장하였습니다.

[법원 판단] 감정인의 현장조사 당시 피고 분양자들이 하자보수를 실시하였다고 주장하는 항목의 하자가 현장에 그대로 남아있었던 점, 설령 현장조사 이후 일부 항목에 대해 보수공사를 실시하였다고 하더라도 그로써 하자가 제거되었음을 인정할 증거가 부족한 점 등에 비추어, 피고 분양자들이 손해배상책임을 부담하지 않는다고 볼 수 없다고 판단하여 피고들의 주장을 배척하였습니다.

✓ 하자보수 완료 주장 배척 - 손해배상책임 인정

쟁점 ③ 포괄적 권리행사를 통한 하자담보책임 제척기간 준수

[관련 법리] 구분소유자들은 건축에 관한 전문가가 아니므로, 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없습니다. 구분소유자가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면, 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 타당하다는 것이 대법원의 확립된 법리입니다.

[법원 판단] 원고가 피고들에게 발송한 내용증명에 공용부분과 전유부분으로 나누어 정리한 상세 하자 항목이 첨부되어 하자보수를 청구한 사실을 인정하고, 이를 통해 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 타당하다고 판단하여, 장기 존속기간이 적용되는 하자 항목에 대한 손해배상청구권의 제척기간이 준수되었음을 인정하였습니다.

✓ 포괄적 권리행사 인정 - 제척기간 준수

준공 후 시간이 지났어도 하자보수청구권을 포기할 필요가 없습니다

구분소유자는 건축 전문가가 아니므로, 준공 직후 모든 하자를 정확히 특정하여 개별적으로 하자보수를 청구하기가 현실적으로 어렵습니다. 이러한 점을 고려하여 대법원은 사업주체에게 전반적인 하자를 지적하고 대책을 요구한 것만으로도 각 하자 항목에 대한 포괄적인 권리행사로 인정하고 있습니다. 상세 하자 목록을 첨부한 내용증명 발송 여부가 이후 소송에서 매우 중요한 증거가 됩니다.

"이미 보수했다"는 시공사·분양자 측 주장은 현장조사 사실관계로 반박할 수 있습니다

분양자·시공사 측은 하자소송에서 자주 "이미 보수공사를 완료하였다"는 주장을 내세웁니다. 그러나 감정인의 현장조사 당시 해당 하자가 실제로 남아있었는지, 사후 보수공사로 하자가 실질적으로 제거되었는지는 객관적 증거를 통해 구체적으로 다투어야 할 사실관계 문제입니다. 막연한 보수 완료 주장에 대해서는 현장조사 결과와 증거 부족을 근거로 적극 반박할 필요가 있습니다.

다수 구분소유자가 얽힌 대규모 집합건물일수록 소송 설계가 중요합니다

오피스텔, 근린생활시설 등이 복합된 대규모 집합건물의 경우 구분소유자 수가 많고 호실별 전유부분 면적이 상이하여, 하자보수비를 각 권리자에게 정확히 배분하는 산정 작업이 까다롭습니다. 선정당사자 제도를 통한 소송 진행과 면적비율에 따른 정밀한 손해배상액 산정이 다수당사자 하자소송의 성패를 좌우합니다.

법무법인 윤강

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