쟁점 ① 입주자대표회의의 당사자적격 - 총회결의 흠결 항변

[피고 주장] 하자보수보증금청구권은 비법인사단인 원고 구성원들의 총유에 속하는 재산권이므로, 원고가 그 지급을 구하는 소를 제기하기 위해서는 사원총회의 결의를 거쳐야 함에도 이를 거치지 않아 소가 부적법하다.

[법원 판단] 사원총회의 결의 없이 비법인사단의 명의로 제기한 소송은 원칙적으로 소송요건이 흠결되어 부적법하나, 사후에 적법한 결의를 거쳐 소송행위를 추인하면 소송행위 시로 소급하여 효력을 가진다는 법리에 따라, 원고가 소 제기 전후 두 차례에 걸쳐 대표자 전원 찬성으로 이루어진 결의를 통해 소송을 위임한 사실을 인정하여, 이 사건 소가 적법하다고 판단하였습니다.

✓ 본안전 항변 배척 - 소송요건 적법 인정

쟁점 ② 옥상 파라펫 하부 마감 균열의 내력벽 해당 여부

[피고 주장] 옥상 파라펫 하부 마감은 자체 하중만을 지지하는 비내력벽으로, 이곳의 균열은 하자담보책임기간이 짧은 외벽공사 항목에 해당하여 청구권이 시효로 소멸하였다.

[법원 판단] 설계도면상 비내력벽으로 분류되어 있더라도, 상당한 자중을 가지고 있고 균열로 인해 건축물의 외구성이 손상되는 것은 내력벽과 유사하며 필로티 구조를 지지하는 내력벽에도 영향을 줄 여지가 있다는 감정인의 전문적 견해가 경험칙에 반하거나 불합리하다고 볼 수 없다고 판단하여, 장기 하자담보책임기간을 적용한 감정 결과를 그대로 인정하였습니다.

✓ 시효 소멸 주장 배척 - 장기 책임기간 인정

쟁점 ③ 옥상 균열 하자의 보수공법

[피고 주장] 폭 0.3mm 이상의 균열이라도 표면처리공법을 적용한 보수비로 한정하여 산정하여야 한다.

[법원 판단] 균열을 장기간 방치할 경우 계절별 온도 변화가 큰 국내 기후 특성상 균열 사이로 우수가 침투하고 균열이 진행됨에 따라 구조체의 내구성이 저하되는 등 기능상·안전상 지장이 발생할 수 있는 점, 표면처리공법은 균열의 근본적인 처리가 아니어서 하자가 재차 발생할 우려가 있는 점 등에 비추어, 감정인이 적용한 보수공법에 따른 하자보수비 산정이 부당하다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

✓ 감정인 산정 보수공법 그대로 인정

쟁점 ④ 누수 하자의 보수공법

[피고 주장] 옥상, 지하주차장 외벽 및 조적 부분 등의 누수하자는 즉시 침수되는 부위가 아니므로, 비용이 낮은 건식 보수공법을 적용하여 보수비를 산정하여야 한다.

[법원 판단] 건물 마감 사이의 누기가 완전히 차단되었는지 확인하기 쉽지 않아 재발생 위험이 있는 경우 감정인이 재발 누수로 보아 습식(주입식) 공법을 적용한 것으로 보이는 점, 감정인은 전문적 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택할 수 있는 이상 피고 측이 제시하는 건식 보수방법으로도 같은 목적을 달성할 수 있다는 자료가 부족한 점 등을 이유로, 감정인이 적용한 습식 공법에 따른 보수비 산정을 그대로 인정하였습니다.

✓ 습식 공법 보수비 산정 그대로 인정

하자보수보증금은 시공사·분양자뿐 아니라 보증기관을 상대로도 청구할 수 있습니다

다수의 아파트는 사용검사 후 하자보수의무에 대하여 보증기관과 하자보수보증계약을 체결해두고 있습니다. 시공사나 분양자가 하자보수 요청에 제대로 응하지 않는 경우, 입주자대표회의는 보증채권자의 지위에서 보증기관을 상대로 직접 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. 시공사의 자력이 불확실한 경우 특히 유용한 방법입니다.

입주자대표회의의 소송에는 적법한 결의 절차가 반드시 필요합니다

비법인사단인 입주자대표회의가 하자보수보증금과 같은 총유재산에 관한 소를 제기하려면 원칙적으로 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 다만 소 제기 당시 결의를 미처 갖추지 못하였더라도, 사후에 적법한 결의를 통해 소송행위를 추인하면 소송요건의 흠결이 치유될 수 있으므로, 초기에 결의가 다소 부족했다고 하여 소송 자체를 포기할 필요는 없습니다.

"비내력벽이라 책임기간이 짧다"는 주장에 그대로 수긍할 필요가 없습니다

시공사·보증기관 측은 설계도면상 비내력벽으로 분류된 부위의 균열에 대해 짧은 하자담보책임기간을 적용하려는 경우가 많습니다. 그러나 해당 부위가 실제로 부담하는 하중과 구조체 전체에 미치는 영향을 기준으로 판단하면, 도면상 분류와 달리 장기 책임기간이 적용될 수 있습니다.

법무법인 윤강

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