쟁점 ① 관리단의 소송요건 - 대표자 결의 절차 흠결 항변

[피고 주장] 원고의 대표자 선임 및 소 제기 결의 절차에 흠결이 있어 이 사건 소는 대표권 없는 자가 제기한 부적법한 소이다.

[법원 판단] 관리규약에 따른 관리위원회 결의, 총회 소집통보, 대표자 선임 절차 등이 각 규약 조항이 정한 요건을 모두 충족하였음을 인정하여, 원고의 대표자에게 이 사건 소를 제기할 적법한 권한이 있었다고 판단하였습니다.

✓ 소송요건 흠결 항변 배척

쟁점 ② 다수 개별 하자 항목에 대한 감정 결과의 신빙성

[피고 주장] 액체방수 두께 부족, 세대 욕실 타일 뒷채움 불량, 지하주차장 천장 뿜칠 두께, EV홀 천장틀 자재, 옥탑 방수 시공, 조경 수목 고사 등 다수의 개별 하자 항목에 대해, 감정신청 범위를 벗어난 자의적 판단이라거나 하자에 해당하지 않는다는 취지로 다투었습니다.

[법원 판단] 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리한 잘못이 없는 한 존중되어야 한다는 법리에 따라, 감정인이 시공기준·관련 시방서·현장조사 결과 등을 근거로 판단한 개별 하자 항목의 존부 및 보수범위를 대부분 그대로 인정하였습니다.

✓ 다수 개별 하자 항목 대부분 인정

쟁점 ③ 시행자 무자력에 따른 시공자의 공동 책임

[관련 법리] 집합건물법 제9조 제3항은 시공자가 시행자에게 담보책임 존속기간 내 하자보수 요청, 통고 등을 하였음에도 그에 응하지 않거나 해산·무자력 등의 사유가 있는 경우에는, 시공자도 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임을 부담하도록 정하고 있습니다.

[법원 판단] 재무제표 등 객관적 자료를 토대로 피고(시행자)가 상당 기간 자본잠식 상태에 있었던 사실을 인정하여, 시행자가 이 사건 변론종결 당시 무자력 상태에 있었다고 판단하고, 시공자 또한 시행자와 공동하여 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담한다고 판단하였습니다.

✓ 시행자·시공자 공동 손해배상책임 인정

시행자가 자력이 없어도 시공자를 상대로 배상받을 수 있습니다

집합건물법상 하자보수에 갈음하는 손해배상책임은 원칙적으로 시행자가 부담하지만, 시행자가 해산하거나 무자력 상태에 있는 경우에는 시공자도 공동으로 배상책임을 부담합니다. 시행회사의 재무 상태가 악화되었다고 하여 하자소송 자체를 포기할 필요는 없습니다.

관리단 소송은 결의 절차부터 정확하게 준비해야 합니다

집합건물의 관리단이 소를 제기하려면 관리규약에서 정한 대표자 선임, 총회 소집, 결의 절차를 정확하게 준수해야 합니다. 이러한 절차상 흠결은 소송에서 본안전 항변의 빌미가 될 수 있으므로, 소 제기 전 관리규약에 따른 절차를 꼼꼼히 점검할 필요가 있습니다.

다수 구분소유자가 얽힌 대규모 집합건물일수록 채권양도 설계가 중요합니다

오피스텔, 근린생활시설 등이 복합된 대규모 집합건물에서는 구분소유자 수가 많아 관리단이 직접 소송을 수행하기보다, 구분소유자들로부터 하자보수청구권을 양수받아 일괄적으로 소송을 수행하는 방식이 효율적입니다. 다만 채권양도 통지의 시기와 대상을 정확히 특정하지 않으면 제척기간 등에서 불필요한 다툼이 생길 수 있으므로 세심한 절차 관리가 필요합니다.

법무법인 윤강

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