쟁점 ① 분양자 소멸에 따른 시공사의 직접 담보책임

[법원 판단] 집합건물법 제9조 제3항에 따라 시공자는 분양자에게 해산, 무자력 등의 사유가 있는 경우에 한하여 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담합니다. 이 사건에서는 분양자가 이미 청산종결되어 그 법인격이 소멸한 사실이 인정되어, 시공사가 원고에게 직접 하자보수를 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.

✓ 시공사의 직접 하자담보책임 인정

쟁점 ② 사용검사 후 하자에 대한 제척기간 도과 항변

[피고 주장] 채권양도세대의 구분소유자들이 채권양도통지 및 권리행사를 뒤늦게 하였으므로, 사용검사 후 2·3·5년차 하자에 대한 손해배상청구권 및 보증금청구권의 제척기간이 도과하였다.

[법원 판단] 입주자대표회의나 구분소유자는 건축 전문가가 아니므로 하자를 인지하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사로 봄이 타당하다는 법리에 따라, 원고가 입주 초기부터 지속적으로 공용부분·전유부분 하자보수를 요청해온 이력과 상세 하자 목록을 첨부해 보수를 요청한 사실 등을 근거로, 사용검사 후 하자에 대한 손해배상청구권 및 보증금청구권의 제척기간을 모두 준수하였다고 판단하였습니다.

✓ 제척기간 도과 항변 배척 - 시공사·보증기관 모두 인정

쟁점 ③ 다수 개별 하자 항목에 대한 감정 결과의 신빙성

[피고 주장] 폼타이핀 제거면 몰탈 마감, 등기구 보강재, 조경수목 고사, 벽면·천장 초배지, 등기구 플렉시블 전선관, 홈네트워크 설비 예비전원 등 다수의 개별 하자 항목에 대해, 시방서상 근거가 없거나 감정 범위를 벗어났다는 취지로 다투었습니다.

[법원 판단] 감정인의 감정 결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리한 잘못이 없는 한 존중되어야 한다는 법리에 따라, 감정인이 현장조사와 관련 시방서·기술기준 등을 근거로 판단한 개별 하자 항목의 존부 및 보수범위를 대부분 그대로 인정하였습니다.

✓ 다수 개별 하자 항목 대부분 인정

분양자가 사라졌어도 시공사와 보증기관을 상대로 배상받을 수 있습니다

분양자가 청산·해산되어 소멸한 경우, 집합건물법에 따라 시공자가 직접 구분소유자에게 하자담보책임을 부담합니다. 여기에 더해 사용검사 후 하자를 보증한 보증기관이 있다면, 시공사에 대한 손해배상청구와 보증기관에 대한 보증금청구를 함께 구성하여 실효적인 배상을 받아낼 수 있습니다.

꾸준한 하자보수 요청 이력이 제척기간 방어의 핵심 증거가 됩니다

입주 초기부터 시공사에 하자보수를 요청해온 공문, 이메일, 상세 하자 목록 등의 자료를 꾸준히 축적해두면, 개별 하자 항목을 일일이 특정하지 않았더라도 포괄적인 권리행사로 인정되어 제척기간 항변을 방어하는 데 결정적인 근거가 됩니다.

시공사와 보증기관에 대한 청구는 별개의 권리이지만 함께 설계해야 효과적입니다

시공사에 대한 하자보수 손해배상청구권과 보증기관에 대한 하자보수보증금청구권은 인정 근거와 권리관계가 서로 다른 별개의 권리입니다. 그러나 실제 하자보수를 위해 중첩되는 범위 내에서는 어느 한 권리를 행사하여 보수비가 지급되면 다른 권리도 함께 소멸하는 관계에 있으므로, 두 청구를 함께 설계하면 실효적인 채권 확보가 가능합니다.

법무법인 윤강

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