가. 외벽 THK30 라임스톤을 THK20 타일로 변경시공

이 사건에서 가장 큰 금액이 문제된 항목 중 하나는 건물 외벽의 마감재였습니다.

준공도면에는 외벽에 THK30 라임스톤 타일을 시공하도록 되어 있었으나, 실제로는 THK20 타일이 시공되어 있었습니다.

감정인은 이 부분을 변경시공 하자로 판단하고, 하자보수비로 91,512,000원을 산정하였습니다.

이에 대하여 시공사는 재료 및 제품지정서 등에 THK20 타일이 기재되어 있으므로 건축주와 협의하여 자재를 변경한 것이라고 주장하였습니다.

그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 재료 및 제품지정서에 건축주의 동의를 확인할 수 있는 서명이나 날인이 없었고, 공사내역서에는 모든 공사는 도면을 우선하여 시공하도록 정해져 있었습니다.

법원은 설계도서의 내용이 서로 다른 경우의 우선순위까지 검토한 후, THK30 라임스톤 대신 THK20 타일을 사용하도록 공사계약의 내용이 변경되었다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.

완성된 건물의 외관만 보고 외벽에 사용된 자재의 두께가 설계도면보다 부족하다는 사실을 건축주가 확인하기는 어렵습니다.

이와 같은 하자는 설계도서와 실제 시공상태를 비교하여야 발견할 수 있는 대표적인 변경시공 하자입니다.

✓ 인정 보수비 91,512,000원

나. 액체방수 두께 부족시공

액체방수의 시공두께 역시 주요 쟁점이 되었습니다. 감정인은 액체방수 두께를 벽체 6㎜, 바닥 10㎜를 기준으로 판단하였으나, 시공사는 현행 표준시방서에 구체적인 방수두께가 규정되어 있지 않다는 점 등을 이유로 4㎜를 기준으로 판단하여야 한다고 주장하였습니다.

법원은 과거 표준시방서에서 벽체와 바닥의 방수두께를 구체적으로 규정하고 있었던 점, 이후 두께 규정이 삭제되었다고 하여 방수성능과 두께가 무관하다고 볼 수 없는 점, 표준품셈의 재료량 등을 종합적으로 고려하여 감정인의 판단을 받아들였습니다.

또한 방수두께가 달라지면 투입되는 자재뿐만 아니라 바름 횟수와 작업량에도 차이가 발생하므로 이에 따른 노무비의 차이도 인정하였습니다.

방수층의 두께 역시 완공된 건축물의 외관만으로는 확인하기 어려운 대표적인 부족시공 하자입니다.

✓ 감정인의 방수두께 기준 및 노무비 산정 인정

다. 최종 공사내역서에 존재하지만 실제로 시공되지 않은 공사

이 사건에서는 최종 공사내역서와 실제 시공상태를 비교한 결과 다수의 미시공 항목도 확인되었습니다.

주요 항목은 다음과 같습니다.

●타일붙이기
●THK30 지정타일
●복도 및 계단참 걸레받이
●계단 걸레받이
●마루귀틀(문지방)
●욕실 커튼박스
●처마후레싱
●화장실 트렌치
●SMC 천장재
●탄성코트 도장
●주차장 카스토퍼
●주차장 코너보호대
●주차방지턱
●화장실 유리부스

감정인이 산정한 최종내역서 기준 미시공 하자보수비만 합계 87,078,000원에 달하였습니다.

공사내역서에는 포함되어 있지만 실제 건물에 시공되지 않은 공사를 건축주가 하나씩 확인하는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다.

따라서 일반 건축물 하자소송에서는 건축주가 알고 있는 하자만 확인할 것이 아니라, 도급계약서와 설계도면, 공사내역서 등을 실제 시공상태와 비교하여 계약한 공사가 제대로 이행되었는지를 확인할 필요가 있습니다.

✓ 미시공 하자보수비 합계 87,078,000원 

라. 그 밖의 변경시공·부족시공·미시공

이 사건에서는 그 밖에도 다양한 하자가 감정되었습니다.

외부 필로티 바닥의 방근층 변경 및 미시공, 액체방수 두께 부족, 옥상 피뢰설비 미시공, 엘리베이터 샤프트 내부 콘크리트 면처리 미시공, 폼타이 및 철물 미제거, PIT 벽면 방수 미시공, 복도 배관관통부 내화충진 미시공, 지하층 무근콘크리트 두께 부족 등입니다.

또한 세대 내부에서도 걸레받이 높이 부족, 양변기 시공부위 바닥재 변경, 보일러실 천장 및 벽면 도장재 변경, 통신단자함 내부 시설 미시공 등의 하자가 확인되었습니다.

이러한 항목 중 상당수는 건축주가 건물을 사용하면서 쉽게 인식하기 어려운 하자입니다.

가. 공사금액을 최종 정산하였다고 하여 시공내용까지 변경되는 것은 아닙니다

시공사는 공사대금이 최종적으로 16억 원으로 정산되었으므로 최종내역서상 변경된 수량을 기준으로 시공하기로 합의한 것이라는 취지로 주장하였습니다.

그러나 법원은 공사금액의 변동과 당초 계약한 시공내용의 변경은 별개의 문제라고 판단하였습니다.

특히 최종 변경계약이 건물의 사용승인일과 동일한 2023년 10월 30일 체결된 점을 고려하면, 이미 공사가 완료된 상태에서 이루어진 정산으로 보는 것이 타당하다고 판단하였습니다.

따라서 공사금액을 16억 원으로 최종 정산하였다는 사정만으로 당초 계약에서 정한 공사의 수량이나 시공내용까지 변경하기로 합의하였다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

일반 건축물의 공사에서는 준공을 전후하여 공사비를 정산하거나 변경계약서를 작성하는 경우가 많습니다.

이번 판결은 공사비의 정산과 시공하여야 할 계약상 공사내용의 변경을 구별하여 판단하여야 한다는 점에서 의미가 있습니다.

나. 설계도서의 우선순위가 하자 여부를 좌우할 수 있습니다

일반 건축공사에서는 설계도면, 공사시방서, 산출내역서, 자재승인서 등 여러 종류의 설계도서가 존재하고 그 내용이 서로 일치하지 않는 경우가 있습니다.

이번 사건의 외벽 자재도 이에 해당하였습니다.

법원은 단순히 실제 시공된 자재와 어느 한 문서만을 비교한 것이 아니라, 공사계약의 내용과 설계도서의 우선순위, 건축주의 변경 동의 여부 등을 종합적으로 검토하였습니다.

그 결과 THK30 라임스톤을 THK20 타일로 시공한 것을 변경시공 하자로 인정하였습니다.

따라서 일반 건축물 하자소송에서는 단순히 "도면과 다르게 시공되었다"는 사실만 확인할 것이 아니라, 어떤 설계도서가 계약내용을 구성하고 각 설계도서가 서로 다른 경우 무엇이 우선하는지를 함께 검토할 필요가 있습니다.

다. 법원 감정은 당사자가 특정한 하자를 중심으로 이루어집니다

하자소송에서 법원 감정은 매우 중요합니다.

법원은 특별한 사정이 없는 한 전문적인 지식과 경험을 가진 감정인의 감정결과를 중요한 판단자료로 사용합니다.

그러나 법원 감정인이 건축물을 처음부터 조사하여 건물에 존재하는 모든 하자를 대신 찾아주는 것은 아닙니다.

감정인은 재판부가 촉탁한 감정사항과 당사자가 제출한 감정신청사항을 중심으로 현장조사와 기술적 검토를 진행합니다.

따라서 감정 전에 하자를 찾아내어 감정대상으로 특정하지 못한다면, 실제 건물에 하자가 존재하더라도 해당 항목이 법원 감정에서 제대로 조사되지 못할 수 있습니다.

이번 사건에서도 외벽 자재의 두께 변경, 방수 두께 부족, 공사내역서상 미시공 등은 단순히 건물을 사용하는 것만으로 쉽게 발견할 수 있는 하자가 아니었습니다.

하자소송은 법원 감정이 시작된 이후가 아니라, 감정을 신청하기 전에 어떤 하자를 찾아내느냐에서 이미 시작됩니다.

라. 하자보수 제안을 거절하였다는 이유만으로 손해배상청구가 제한되지는 않습니다

시공사는 건축주가 자신의 하자보수 제안을 거절하였으므로 책임이 제한되어야 한다고 주장하였습니다.

그러나 법원은 민법 제667조에 따른 하자보수청구와 하자보수에 갈음하는 손해배상청구는 택일적인 관계에 있다고 판단하였습니다.

따라서 도급인이 수급인에게 먼저 하자보수의 기회를 부여하여야만 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아니고, 도급인은 하자보수의 기회를 부여하지 않고 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수도 있다고 판단하였습니다.

또한 원자재 가격 상승이나 자재 수급 문제, 인근 주민들의 민원에 따른 공사 지연 등의 사정도 시공사가 공사과정에서 예상할 수 있는 문제이고 이 사건 하자와 직접적인 관련성이 있다고 보기 어렵다는 이유로 책임제한 사유로 인정하지 않았습니다.

결국 법원은 시공사의 책임제한 주장을 받아들이지 않았습니다.