가. 외벽 석재 꽂음촉 미시공 - 129,217,168원

이 사건에서 가장 큰 금액이 산정된 개별 하자는 외벽 석재 꽂음촉 미시공이었습니다.

감정인은 해당 항목의 하자보수비를 129,217,168원으로 산정하였습니다.

외벽 석재는 완성된 외관만 보면 정상적으로 시공된 것처럼 보일 수 있지만, 석재의 고정을 위한 부재가 설계도서대로 시공되지 않았다면 안전성과 내구성 측면에서 문제가 발생할 수 있습니다.

이 사건에서는 외부 석재 두께 변경시공, 고정철물의 재질 변경 및 심패드 미시공 등도 함께 문제되었습니다.

이는 일반 건축물 하자소송에서도 단순한 균열이나 누수뿐만 아니라 설계도서와 실제 시공상태를 비교하여야 확인할 수 있는 미시공·변경시공 하자가 중요한 손해로 인정될 수 있다는 점을 보여줍니다.

나. 단열재 성능 미달 및 변경시공

외벽면 단열재의 성능 미달에 대해서는 22,904,031원의 하자보수비가 산정되었습니다.

그 밖에도 단열재 이음 및 틈새 메움·테이핑 부족, 일부 단열재의 종류 및 두께 변경시공 등이 확인되었습니다.

단열재는 완공 이후 대부분 마감재에 가려져 있으므로 일반 건축주가 육안으로 직접 확인하기 어려운 대표적인 하자입니다.

다. 창호 및 문틀 시공불량

창호 개구부와 창호틀 사이의 유격 과다 및 시공불량에 약 929만 원, 문틀 시공불량에 약 714만 원, 현관문틀 유격 과다에 약 267만 원의 보수비가 산정되었습니다.

라. 구조보강이 필요한 하자

이번 사건은 일반적인 마감하자 외에 구조적인 문제도 별도로 검토되었습니다.

구조감정 결과 현재 시공상태를 기준으로 구조안전성이 확보되어 있다고 판단되었으나, 내력벽체의 단면손실, 지상 1층 벽체 철근의 정착길이 부족, 설계도면보다 낮게 시공된 콘크리트 강도에 따른 압축부재의 내력 감소 등을 보완하기 위한 구조보강이 필요하다고 판단되었습니다.

그 결과 아라미드 시트 보강, 철판보강 등을 포함하여 97,832,000원의 구조보강비가 산정되었고, 법원도 이를 손해배상 범위에 포함하였습니다.

가. 공사가 중단되었다고 모든 미시공 부분이 '미완성 공사'가 되는 것은 아닙니다

시공사는 공사가 완성되기 전에 중단되었으므로 감정에서 지적된 여러 미시공 항목은 단순히 아직 공사를 하지 못한 부분일 뿐 하자가 아니라고 주장하였습니다.

그러나 법원은 공사의 미완성과 하자를 구별하여 판단하였습니다.

예정된 최후의 공정 자체를 마치지 못하였다면 미완성 공사이지만, 해당 공정이 일응 종료된 상태에서 시공이 불완전하여 보수가 필요한 경우라면 이는 이미 시공된 목적물의 하자로 볼 수 있다는 것입니다.

이 사건에서는 시공사가 공사를 중단한 시점이 준공예정일로부터 불과 수일 전이었고, 시공사 스스로 '전체 외장마감 및 비계해체 후' 단계의 기성금을 청구하였으며, 문제된 하자 상당수가 철근콘크리트 및 외부공사와 같이 이미 시공이 끝난 공종에 관한 것이었습니다.

법원은 이러한 사정을 종합하여 해당 부분을 단순한 미완성이 아니라 이미 완료된 공정에 존재하는 하자라고 판단하였습니다.

이는 공사가 도중에 중단된 사건에서도 기성고와 하자를 별도로 판단하여야 한다는 점에서 실무적으로 중요한 의미가 있습니다.

나. 건축주의 동의 없는 임의 변경시공은 하자가 될 수 있습니다

시공사는 외부 석재, 석재 고정철물, 오수배관 등의 변경시공이 설계상 필요한 변경이었다고 주장하였습니다.

그러나 법원은 건축주가 변경을 요청하거나 동의하였다는 사실 또는 설계상 변경이 필요하였다는 점을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 시공사의 주장을 받아들이지 않았습니다.

따라서 현장 여건상 시공방법이나 자재의 변경이 필요하더라도 적법한 설계변경이나 건축주의 동의 없이 임의로 변경한 경우에는 하자로 판단될 수 있습니다.

다. 일반 하자와 구조적인 문제는 별도로 검토할 필요가 있습니다

이 사건에서는 일반 하자감정을 통해 약 2억 216만 원의 하자보수비가 산정되었지만, 별도의 구조진단을 통해 추가로 약 9,783만 원의 구조보강비가 인정되었습니다.

따라서 철근배근, 콘크리트 강도, 구조체의 단면손실 등 구조적인 문제가 의심되는 경우에는 일반 하자감정만으로 끝낼 것이 아니라 구조안전성 및 구조보강의 필요성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

라. 공사를 중단한 경우에도 지체상금 책임이 발생할 수 있습니다

시공사는 건축주가 제4차 기성대금을 지급하지 않았기 때문에 공사를 중단한 것이므로 지체상금 책임이 없다고 주장하였습니다.

그러나 법원은 지체상금 책임을 면하기 위해서는 공사 지연에 시공사의 귀책사유가 없다는 사실을 시공사가 증명하여야 한다고 판단하였습니다.

법원은 새로운 시공업체를 선정하는 데 필요한 기간과 잔여공사 수행기간을 합하여 77일의 지체기간을 인정하였고, 우선 지체상금을 145,530,000원으로 산정하였습니다.

다만 건축주의 기성대금 미지급 등이 공사진행에 일부 영향을 미친 점 등을 고려하여 이를 80%로 감액한 116,424,000원을 최종 지체상금으로 인정하였습니다.

마. 비상주 감리자도 미시공·변경시공 하자에 대한 책임을 부담할 수 있습니다

이 사건에서 특히 주목할 부분은 감리자의 책임입니다.

감리자는 소규모 건축물에 대한 비상주 감리라는 점을 이유로 책임을 다투었습니다.

그러나 법원은 비상주 감리라고 하더라도 설계도서대로 시공되는지를 확인하고, 미시공·변경시공을 발견하였다면 건축주에게 알리고 시공자에게 시정 또는 재시공을 요구할 의무가 있다고 판단하였습니다.

특히 이 사건에서는 감리계약상 설계도서대로 시공되는지를 확인할 의무가 명시되어 있었고, 발생한 하자를 감리자가 발견하기 어려웠다고 보기 어려웠으며, 건축주가 하자를 지적하고 행정청에 민원을 제기한 이후에야 감리자가 조치를 취한 사정 등이 고려되었습니다.

결국 법원은 감리자의 감리계약상 의무 위반을 인정하였고, 시공사와 공동하여 106,003,026원 및 지연손해금을 지급할 책임이 있다고 판단하였습니다.

법무법인 윤강

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