최상층 아파트에서 누수가 반복되는 경우에는 옥상 방수층이나 배수로 등 공용부분이 원인인 경우가 많습니다.
그런데 막상 손해배상을 요구하면 관리주체에서 "옥상은 이미 보수했다", "세대 내부도 우리가 직접 수리해 주겠다"고 답하는 경우가 있습니다.

이 경우 세대 소유자가 직접 수리비 상당액을 금전으로 청구할 수 없는 것인지, 또 오래된 아파트라는 이유로 손해배상액이 줄어들 수 있는지 상담이 있었습니다.

한줄요약

공용부분의 하자로 최상층 세대에 누수 피해가 발생했다면 입주자대표회의에 수리비 상당의 손해배상을 청구할 수 있고, 관리주체가 직접 수리해 주겠다고 하더라도 금전배상청구가 당연히 배제되는 것은 아닙니다. 다만 아파트의 노후도와 보수 경과, 소유자의 협조 여부 등에 따라 책임이 제한될 수 있습니다.

상담자는 준공된 지 상당한 기간이 지난 아파트의 최상층 세대를 소유하고 있었습니다.
세입자가 거주하던 시기부터 주방 쪽 천장에서 누수가 발생했고, 관리사무소에 여러 차례 보수를 요청해 왔습니다.

아파트 측에서도 아무런 조치를 하지 않은 것은 아니었습니다.
옥상 배수로를 여러 차례 보수했고, 이후에는 옥상 우레탄 방수공사도 시행했습니다. 그래도 문제가 완전히 해결되지 않아 추가로 아스팔트 슁글과 배수구, 환기구 주변을 다시 보수했습니다.

결국 옥상 쪽 누수 자체는 잡힌 것으로 보였지만, 세대 내부에는 이미 피해가 남아 있었습니다.
주방 천장 주변 벽지와 몰딩이 변색됐고 곰팡이가 발생했으며, 일부 석고보드와 커튼박스도 손상된 상태였습니다.

입주자대표회의 측에서는 "세대 내부까지 직접 수리해 주려고 했지만 소유자가 누수가 다시 생길 것을 걱정해 공사를 하지 않은 것이고, 지금이라도 요청하면 직접 보수해 줄 수 있다"는 입장이었습니다.

상담자는 이런 상황에서 입주자대표회의가 직접 공사를 해 주는 대신, 자신이 수리비 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있는지를 문의했습니다.

수원지방법원 안산지원은 2026. 8. 12. 선고한 판결에서 매우 유사한 사안을 판단했습니다.

이 사건 아파트는 사용승인 후 약 28년이 지난 아파트였습니다.
문제가 된 세대는 5층 건물의 최상층에 있었고, 2022년 8월경부터 주방 쪽 천장에서 누수가 발생했습니다.
입주자대표회의는 그 전후로 옥상 누수 작업, 옥상 배수로 보수공사, 우레탄 방수공사, 아스팔트 슁글 보수공사 등을 여러 차례 시행했습니다.

법원 감정 결과 누수의 원인은 공용부분인 옥상층의 방수층 하자 또는 방수성능 저하로 판단됐습니다.
결국 빗물이 옥상에서 유입돼 최상층 세대의 주방 천장에 피해를 발생시킨 것입니다.

법원은 입주자대표회의가 공용부분의 점유자로서 지붕에 생긴 균열 등을 보수하고 빗물이 유입되지 않도록 관리해야 할 책임이 있다고 보았습니다. 따라서 공용부분의 보존상 하자로 세대 내부에 누수 피해가 발생한 이상, 민법 제758조 제1항에 따른 손해배상책임이 있다고 판단했습니다.

여기서 상당히 실무적인 쟁점이 하나 있었습니다.
입주자대표회의는 "세대 내부 도배공사 등을 직접 해 주려고 했는데 소유자가 거부했을 뿐이고, 지금이라도 요청하면 수리해 줄 수 있으므로 수리비를 돈으로 청구하는 것은 부당하다"고 주장했습니다.

그러나 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
손해배상은 특별한 사정이 없는 한 금전으로 하는 것이 원칙이므로, 관리주체가 직접 공사를 해 줄 의사가 있다는 사정만으로 세대 소유자의 금전배상청구권이 없어지는 것은 아니라고 판단했습니다.

그런데 수리비 전액이 인정된 것은 아니었습니다

감정 결과 세대 내부를 원상복구하기 위해 필요한 비용이 산정됐습니다.
그러나 법원이 최종적으로 인정한 금액은 그 수리비의 70%였습니다.

법원은 책임을 제한하면서 몇 가지 사정을 함께 고려했습니다.
우선 아파트가 사용승인 후 약 28년이 지난 건물이라는 점입니다. 오래된 건물에서는 외벽 균열이나 지붕 방수성능 저하가 어느 정도 예상될 수 있다는 점이 고려됐습니다.

또한 아파트 공용부분을 장기수선충당금으로 보수하려면 원인조사, 입주자대표회의 의결, 업체 선정과 입찰 등 여러 절차가 필요하고, 옥상 방수공사는 날씨의 영향도 받기 때문에 문제가 발생하자마자 즉시 완전한 공사를 하기 어려운 측면이 있다고 보았습니다.

여기에 누수 원인을 조사하려면 세대 내부 출입이 필요한데, 소유자 측 사정으로 현장 확인이 일부 지연된 점도 손해 확대에 영향을 주었다고 판단했습니다.

이러한 사정을 종합해 법원은 손해의 공평한 분담이라는 관점에서 입주자대표회의의 책임을 70%로 제한했습니다.

곰팡이 때문에 겪은 정신적 피해에 대한 위자료는?

세대 소유자는 누수가 장기간 지속되면서 가족들이 습기와 곰팡이가 있는 환경에서 생활했다며 위자료도 청구했습니다.

하지만 이 부분은 인정되지 않았습니다.
법원은 일반적으로 재산권이 침해된 경우에는 재산상 손해를 배상받으면 정신적 고통도 함께 회복되는 것으로 보고, 별도의 위자료를 인정하려면 재산상 손해배상만으로는 회복하기 어려운 특별한 정신적 손해가 있었다는 점이 입증되어야 한다고 보았습니다.

이 사건에서는 그 정도의 특별한 사정이 입증됐다고 보기 어렵다는 이유로 위자료 청구를 기각했습니다.

이 판결에서 민동환 변호사가 특히 중요하게 보는 부분은 누수 원인뿐만 아니라 그동안의 보수 과정까지 함께 봤다는 점입니다.

공용부분에서 발생한 누수라고 해서 곧바로 세대 내부 수리비 전액이 인정되는 것은 아닙니다.
언제 처음 누수가 발생했는지, 관리사무소에 언제 알렸는지, 그 뒤 어떤 공사가 이루어졌는지, 보수 이후에도 누수가 반복됐는지를 시간순으로 정리해야 합니다.

또 하나 중요한 것은 현장조사에 대한 협조입니다.
누수 사건에서는 원인을 찾기 위해 세대 내부 천장이나 벽면을 확인해야 하는 경우가 많습니다.

관리사무소나 전문가가 현장을 확인하려고 했는데 세대 소유자가 장기간 출입을 허용하지 않았다면, 이후 손해가 확대된 부분에 대해서는 소유자에게도 일정한 책임이 있다고 평가될 수 있습니다.

따라서 관리사무소의 현장조사 요청이나 보수 일정에는 가급적 협조하면서, 그 과정을 문자나 공문 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.

손해액 자료도 중요합니다.

"누수 때문에 집 전체를 다시 인테리어해야 한다"는 식의 포괄적인 견적보다는 누수로 실제 손상된 부위, 필요한 철거 범위, 마감재 교체 범위 등을 구체적으로 나눈 견적이 훨씬 유리합니다.

소송으로 이어질 경우에는 법원 감정을 통해 누수 원인과 적정한 보수비가 다시 산정될 수도 있습니다.

최상층 세대에서 누수가 발생했고 그 원인이 옥상 방수층이나 배수로 등 공용부분에 있다면, 입주자대표회의 등 관리주체를 상대로 세대 내부 수리비 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

관리주체가 "우리가 직접 수리해 주겠다"고 하더라도 그것만으로 금전배상청구권이 없어지는 것은 아닙니다.

다만 손해액은 별개의 문제입니다.
아파트의 노후도, 관리주체가 실제로 어떤 보수 노력을 했는지, 공사를 즉시 시행하기 어려운 사정이 있었는지, 세대 소유자가 원인조사와 보수에 얼마나 협조했는지 등에 따라 책임이 제한될 수 있습니다.

그래서 누수 사건에서는 단순히 물이 샌다는 사실만 입증하는 것으로는 부족합니다.

민동환 변호사는 이런 사건을 검토할 때 누수 발생 이력, 공용부분 보수공사 내역, 세대 내부 피해 범위, 관리주체의 대응 과정, 현장조사 협조 여부를 하나의 시간표로 맞춰 보는 것이 중요하다고 봅니다.

결국 누수 분쟁은 "누가 잘못했는가"뿐 아니라 "그 손해가 어디까지 그 사람의 책임인가"를 함께 판단하는 사건이기 때문입니다.