쟁점 ① EV홀·세대 욕실 천장 내 가요전선관 누락·축소시공

[하자 발생 경위] 욕실 점검구를 개방한 뒤 천장 내부를 확인하는 과정에서, 일부 배선 구간에 설계도면 및 전기시방서 기준과 달리 가요전선관 시공이 누락되거나 필요한 범위보다 축소된 정황이 감정 과정에서 확인되었습니다. 외부에서는 조명·환풍기가 정상 작동하여 입주민이 사실상 발견하기 어려운 은폐 공간 하자였습니다.

[피고 주장] 감정인이 보완회보를 통해 EV홀 가요전선관 하자보수비를 감액하였으므로 그 금액을 인정해야 한다. 현재 전기가 정상 작동하므로 실사용상 문제가 없다.

[법원 판단] 가요전선관이 일부 연결 불량 상태로 시공된 것은 설계도면 및 전기시방서 기준을 위반한 시공으로 하자에 해당한다. 단순 현재 작동 여부가 아니라 배선 보호 기능 확보 여부, 설계 기준 준수 여부를 기준으로 판단하여, 감정인이 최종 재산정한 금액을 하자보수비로 인정하였다. 피고들의 추가 감액 주장은 받아들이지 않았다.

✓ 가요전선관 누락·축소시공 하자 인정

쟁점 ② 조적벽체 시멘트모르타르 두께 부족시공

[피고 주장] 감정인이 보완회보를 통해 시멘트 모르타르 두께 기준을 15mm로 변경하여 하자보수비를 감액하였으므로 감액된 금액을 인정해야 한다.

[법원 판단] 설계도서 우선순위 판단에 있어 일반적으로 표준시방서보다 공사시방서를 우위에 두어야 하지만, 중대한 기능상·미관상·안전상 시공기준에 대해서는 공사시방서의 기재가 더 낮은 수준인 경우 건설기술진흥법 시행규칙 제40조의 취지에 따라 표준시방서의 시공기준을 우선 적용하여야 한다. 조적벽체 모르타르 바름 두께 부족은 벽체의 평활도 불량, 모르타르면 균열 발생 등의 문제가 생길 수 있어 조적벽체의 내구성을 저하시키고 기능과 안전성에 결함을 가져오는 중대한 시공기준에 해당한다고 판단하여, 표준시방서 기준 18mm를 적용한 하자보수비를 인정하였다.

✓ 피고의 감액 주장 기각 — 원래 인정액 유지

쟁점 ② 걸레받이 페인트 미시공

[피고 주장] 감정인이 보완회보를 통해 수성페인트 시공비와의 차액으로 감액하였으므로 이를 인정해야 한다.

[법원 판단] 이 부분에 대한 수성페인트 시공으로는 걸레받이 페인트 시공이 대체될 수 없으므로 걸레받이 페인트의 시공이 필요하다. 이 하자를 보수하기 위해 필요한 비용을 고려하였을 때 하자가 중요하지 않으면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 감정서에서 산정한 걸레받이 페인트 시공비를 전액 인정하였다.

✓ 피고의 감액 주장 기각 — 원래 인정액 유지

쟁점 ③ 보증사의 소멸시효 완성 항변

[피고 주장] 원고가 2019. 8. 21. 하자보수를 요청하였음에도 그로부터 3년이 경과한 2022. 9. 19.에야 소를 제기하였으므로, 2년차 하자담보책임 대상 하자에 관한 보험금청구권은 소멸시효가 완성되었다.

[법원 판단] 보험금청구권의 소멸시효는 보험사고 발생 시부터 진행하는데, 이 사건의 보험사고는 하자의 발생 그 자체가 아니라 피고 시공사가 원고의 하자보수 청구를 받았음에도 이를 이행하지 않음으로써 시공사에 의한 하자보수를 객관적으로 기대할 수 없게 된 때 발생한다. 원고는 최소한 2020. 11. 20.경까지 시공사에 하자보수를 요청하였고, 소는 그로부터 3년 이내인 2022. 9. 19.에 제기되었으므로 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단하였다.

✓ 보증사의 소멸시효 항변 전부 기각

욕실 천장 내부는 실제 감정에서 반복적으로 확인되는 공간입니다

실제 감정 현장에서는 욕실 점검구 내부 확인이 반복적으로 이루어집니다. 욕실 천장 내부는 전기배선, 환기덕트, 배관, 결로, 누수 흔적 등 다양한 문제가 동시에 확인되는 공간이기 때문입니다. 입주민 입장에서는 외부 마감만 보게 되지만, 실제 하자소송에서는 이런 은폐 공간 내부 공정 상태가 핵심이 되는 경우가 많습니다.

하자소송의 핵심은 도면과 실제 시공 상태의 비교입니다

가요전선관 누락·축소시공 같은 문제는 단순 육안 확인만으로 해결되지 않습니다. 실제 감정 과정에서는 설계도면, 전기시방서, 현장 시공 상태를 비교하면서 어느 범위까지 시공되어야 했는지, 실제 현장에서는 어떤 방식으로 축소되었는지를 분석합니다. 이런 분석은 실제로 공동주택을 시공해본 현장 경험이 있는 변호사여야 정확하게 가능합니다.

"전기는 들어온다"는 시공사 주장에 속지 마세요

시공사들은 자주 "현재 작동에 문제 없다"는 논리를 주장합니다. 하지만 공동주택 하자는 단순 기능 상실만 의미하지 않습니다. 설계도면 위반, 시방서 위반, 유지관리 위험성, 안전성 저하 가능성, 배선 보호 기능 미흡까지 함께 고려되며, 법원도 이 기준으로 판단합니다. 특히 욕실 천장 내부처럼 습기와 결로에 지속적으로 노출되는 공간에서는 배선 보호 공정이 전기 안전과 직결됩니다.

법무법인 윤강

건설 전문 로펌 · 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 보유

모든 상황에 대한 풍부한 수행 실적을 통한 종합 대응이 가능합니다.