쟁점 ① 외벽 층간균열 — 표면처리 vs 충전식 보수공법

[피고 주장] 균열 폭 0.3mm 미만의 미세 균열은 표면처리 공법으로 보수하면 충분하므로, 감정인이 산정한 충전식 공법 기준 하자보수비는 과다하게 책정되었다.

[법원 판단] 외벽 층간균열은 콘크리트 이어치기 부분에 발생하는 구조적 취약부위로, 0.3mm 미만이라도 장기 방치 시 빗물 침투→철근 부식→균열 확산으로 이어질 수 있다. 감정인은 현장조사를 통해 층간균열과 도장균열이 혼재함을 확인하고 그 비율을 반영하여 하자보수비를 산정하였으며, 서울중앙지방법원 건설감정실무도 층간균열에 대해 균열 폭과 무관하게 충전식 보수공법 적용을 기준으로 제시하고 있다. 감정인의 판단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 충전식 보수공법 기준 하자보수비 인정 — 피고 감액 주장 배척

쟁점 ② 비단열 공간 결로 — 시공사 하자 책임 여부

[피고 주장] 계단실·EV홀·지하PIT 등 비단열 공간의 결로는 설계도서에 단열재 시공 지시가 없어 공사상 잘못이 없다. 설령 책임이 있더라도 입주민 유지관리 잘못이 기여하므로 하자보수비를 50%로 제한해야 한다.

[법원 판단] 비단열 공간 여부와 상관없이 아파트 내 공간에 결로·곰팡이·오염이 발생하였다면 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것이다. 국토교통부 기준에서 비단열 공간 결로를 하자에서 무조건 제외하는 것으로 보기 어렵고, 시공사로서 결로 방지를 위한 적절한 조치를 마련할 의무가 있다. 감정인의 판단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 다만 입주민의 유지·관리상 잘못이 하자 확대에 기여하였을 가능성은 책임제한 단계에서 고려하였다.

✓ 결로 하자 인정 — 비단열 공간도 시공사 책임 인정, 50% 제한 주장 배척

쟁점 ③ 장애인 편의시설 미시공 — 점자스티커·수평손잡이

[피고 주장] 준공도면에 명확히 명기되어 있지 않아 하자로 볼 수 없다. 보완감정에서도 설계도서에 명확한 지시가 없다는 이유로 산출에서 제외하였다.

[법원 판단] 장애인 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행규칙에 의하면, 계단 측면에 설치된 손잡이의 양끝부분 및 굴절부분에는 점자표지판을 부착해야 하고, 끝부분에는 0.3미터 이상의 수평손잡이를 설치해야 한다. 이는 법령에 명확히 규정된 의무사항으로서 설계도면 기재 여부와 무관하게 기능·안전상의 지장을 초래하는 하자에 해당한다. 원고의 주장은 이유 있다.

✓ 장애인 편의시설 미시공 하자 인정 — 법령상 의무 기준으로 판단

쟁점 ④ 아웃렛박스 커버 미시공 — 설계도면 미기재 시 시공사 책임

[피고 주장] 설계도면에 박스 커버 시공 지시가 없으므로 공사상 잘못이 없다. 관련 내선규정도 콘크리트박스에 덮개를 설치하지 않아도 된다는 취지다.

[법원 판단] 전기박스 커버는 화재·전선 손상을 방지하는 선보호 장치로서, 설치하지 않으면 배선의 결선 부위가 그대로 노출되어 안전사고가 발생할 가능성이 있다. 설계도면에 박스 커버 시공 지시가 없더라도 시공사로서는 기능상·안전상 지장을 초래할 수 있는 부분에 대하여 그러한 문제가 발생하지 않도록 시공할 의무가 있다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 아웃렛박스 커버 미시공 하자 인정 — 설계도면 미기재 항변 배척

쟁점 ⑤ 공제조합 소멸시효 — 3·5·10년차 보증책임은 유효

[피고 주장] 사용검사 후 2년차 하자 보증기간 만료일로부터 2년 이내에 하자보수보증금을 청구하지 않았으므로, 2년차 하자에 관한 보증채권은 소멸시효가 완성되었다.

[법원 판단] 건설산업기본법 제67조 제4항에 따라 보증금 청구권은 보증기간 만료일로부터 2년 이내에 행사하지 않으면 소멸한다. 2년차 하자 보증기간 만료일로부터 2년이 경과한 후 소가 제기된 것이 역수상 명백하므로, 2년차 하자에 관한 보증채권은 소멸시효가 완성되었다. 다만 3·5·10년차 보증기간 내 하자에 대한 공제조합 지급책임은 그대로 인정된다.

✓ 3·5·10년차 하자 보증책임 인정 — 공제조합 지급 판결

층간균열은 눈에 보이는 폭보다 구조적 의미를 따져야 합니다

시공사들은 균열 폭이 0.3mm 미만이면 표면처리로 충분하다고 주장합니다. 하지만 층간균열은 콘크리트 이어치기 부분에 발생하는 구조적 취약부로, 폭보다 발생 위치와 향후 확산 가능성이 핵심입니다. 서울중앙지방법원 건설감정실무는 균열 폭과 무관하게 층간균열에 대해 충전식 공법을 기준으로 제시하고 있으며, 이 기준은 법원 실무에서 유효한 준거로 활용됩니다.

"비단열 공간이니 입주민 책임"이라는 주장은 법원에서 통하지 않습니다

피고들은 계단실·EV홀 등 비단열 공간의 결로를 입주민 관리 잘못으로 돌리는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 공간이 비단열 구역이더라도 시공사가 결로 방지를 위한 적절한 조치를 취할 의무가 있다고 판단하였습니다. 결로가 발생했다면 그 자체가 거래관념상 기대할 수 있는 품질에 미달하는 것으로 보는 것이 법원의 입장입니다.

설계도면에 없어도 하자가 될 수 있습니다 — 법령 기준을 활용하세요

시공사는 "설계도면에 명기되지 않은 사항은 하자가 아니다"라는 논리를 자주 내세웁니다. 하지만 건축 관련 법령에서 의무화된 사항은 설계도면 기재 여부와 관계없이 시공사가 이행해야 할 의무입니다. 도면이 아닌 법령·기준·감정실무를 함께 검토해야 빠짐없이 하자항목을 발굴할 수 있습니다.

법무법인 윤강

건설 전문 로펌 · 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 보유

모든 상황에 대한 풍부한 수행 실적을 통한 종합 대응이 가능합니다.