쟁점 ① 준공내역서를 기준으로 한 하자 판단 - 환기 덕트·지하주차장 복합방수

[피고 주장] 하자 판단 기준은 준공도면이어야 하고, 준공도면에 기재가 없는 경우 준공내역서의 지시가 있더라도 하자 판단의 기준이 될 수 없다. 감정인이 준공내역서를 근거로 인정한 가요성 연결재 미시공, 복합방수 미시공 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

[법원 판단] 준공내역서는 공사가 완료된 후 설계변경분을 포함하여 소요된 공사비, 자재수량 등을 기재한 내역서로서, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법·주택법·건축법의 관련 규정상 준공내역서는 설계도서에 해당한다. 준공도면에 누락되거나 명확하지 않은 사항이 준공내역서에 기재된 경우, 준공내역서가 준공도면을 보충하여 하자 유무를 판단하는 기준이 될 수 있다. 이에 따라 가요성 연결재 미시공 및 지하주차장 복합방수 미시공은 하자로 인정된다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 준공내역서 기준 하자 인정 - 피고 항변 배척

쟁점 ② 세대 발코니 단열재 충전 두께 감액 - 실제 두께 15.3mm vs 설계 기준 30mm

[피고 주장] 준공도면 수량산출서에 따르면 창호줄눈에서 단열재까지 30mm인데, 여기서 창호 복합방수 두께 20mm와 이음줄눈 적용 두께 차이를 고려하면 실제 단열재 보수 기준은 16mm가 아닌 더 낮은 수치여야 한다. 하자보수비는 이를 반영하여 감액되어야 한다.

[법원 판단] 준공도면 수량산출서에 따르면 창호줄눈-가요성 연결재-단열재 순서로 각각 90mm, 30mm, 10mm로 기재되어 있어 단열재 두께 기준은 30mm임이 명확하다. 감정인은 이를 기준으로 실제 시공된 15.3mm와의 차이를 하자보수비로 산정하였으며, 피고의 보완감정 신청에 따라 보완한 결과도 원래의 감정 의견을 그대로 유지하였다. 감정인의 판단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 사정이 없다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 피고 감액 주장 기각 - 원래 인정액 유지

쟁점 ③ 엘리베이터 삼방틀 변경시공 - 광폭에서 좁게

[피고 주장] 엘리베이터 삼방틀은 관련 법규상 승강기 검사 합격증명을 받아 적법하게 설치된 것이며, 엘리베이터 제조사 도면에 의하면 정상 시공된 것이다. 설령 하자로 인정되더라도 보수비는 광폭 삼방틀 시공비와 현재 설치된 틀 및 벽체 미장 또는 건출 후 무늬코트 시공비의 차액으로 한정되어야 한다.

[법원 판단] 준공도면에 광폭 삼방틀을 시공하도록 표기되어 있고, 광폭 삼방틀이 시공된 경우 시공되지 않은 경우보다 미관상·기능상 장점이 존재한다. 준공도면에 광폭 삼방틀의 시공 지시가 있음에도 이를 시공하지 않은 것은 하자에 해당한다. 피고가 주장하는 보수방법(시공비 차액)이 이 항목 하자를 보수하는 데 적절한 방법이라고 볼 만한 객관적 자료가 없다. 감정인이 광폭 삼방틀 시공비와 현재 시공된 일반 삼방틀 시공비의 차액을 보수비로 산정한 것이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 엘리베이터 삼방틀 변경시공 하자 인정 - 피고 보수비 감액 주장 배척

쟁점 ④ 외벽 층간균열 보수공법 - 표면처리 vs 충전식

[피고 주장] 이 사건 아파트에는 방수보강을 위한 방수키가 시공되어 있고, 0.3mm 미만의 층간균열은 표면처리 공법을 적용하더라도 보수의 목적을 달성할 수 있으므로 0.3mm 미만은 표면처리 공법을, 0.3mm 이상은 에폭시 주입 공법을 적용하여 하자보수비를 산정해야 한다.

[법원 판단] 층간균열은 콘크리트 이어치기 부분에 발생하는 Cold Joint로서 콘크리트가 일체화되지 않아 접합부분이 균열로 급속하게 성장할 수 있는 취약한 부분이다. 표면처리 균열보수 공법으로 보수하는 경우 온도차에 의한 신축팽창으로 하자가 재발생할 가능성이 높다. 건설감정실무는 층간균열 하자의 경우 균열 폭 0.3mm 미만인지 여부에 관계없이 충전식 균열보수 공법을 적용한다는 기준을 제시하고 있으며, 이는 법원의 하자보수에 관한 분쟁해결 실무와 건축 전문가들의 축적된 경험에 기초한 것으로 통용될 수 있는 기준이다. 방수키가 시공되었더라도 외기 유입, 결로, 단열성능 저하 등은 방수키 시공과 무관하게 발생할 수 있다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 충전식 균열보수 공법 인정 - 피고 표면처리 주장 배척

쟁점 ⑤ 균열보수비 단가 - 건설감정실무 기준 vs 소제기 시점 표준품셈

[피고 주장] 건설감정실무(2016년)에서는 균열보수공법과 관련하여 표준품셈에 따른 표준품셈 노무단가를 적용하도록 하고 있으므로, 균열보수비는 소제기 시점의 표준품셈에 따른 노무단가를 기준으로 산정해야 한다.

[법원 판단] 건설감정실무(2016년)에서 균열보수 공법과 관련하여 노무단가를 기준으로 하도록 한 것은, 공동주택 하자소송의 여러 특성을 고려하여 노무단가 수준을 표준품셈보다 높게 산정한 것으로 보인다. 균열보수재는 그 종류와 품질에 따라 상당한 가격 편차가 있고, 지나치게 낮은 단가의 보수재로 하자를 보수할 경우 성능·내구성 측면에서 적절한 보수가 이루어지지 않을 가능성이 있다. 감정인은 자신의 전문적 식견에 따라 적절한 보수방법과 비용을 선택할 수 있고, 감정인이 건설감정실무에 따른 노무단가를 적용하여 하자보수비를 산정한 것이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 건설감정실무 기준 단가 유지 - 피고 감액 주장 배척

준공도면에 없어도 준공내역서에 있으면 하자 판단 기준이 됩니다

피고들은 "준공도면에 기재가 없으므로 하자가 아니다"라고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 준공내역서는 관련 법령상 설계도서에 해당하며, 준공도면에 누락되거나 명확하지 않은 사항은 준공내역서가 이를 보충하는 하자 판단 기준이 됩니다. 설계도면만이 아니라 준공내역서까지 꼼꼼히 검토해야 하자항목을 빠짐없이 발굴할 수 있습니다.

방수키가 시공되었어도 층간균열 충전식 공법은 인정됩니다

피고들은 방수키 시공 사실을 근거로 표면처리 공법을 주장합니다. 그러나 층간균열(Cold Joint)은 구조적 특성상 방수키 시공 여부와 무관하게 외기 유입, 결로, 단열성능 저하 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 건설감정실무는 균열 폭에 관계없이 층간균열에 대해 충전식 보수공법을 적용하는 것을 기준으로 제시하고 있으며, 법원도 이를 통용 기준으로 받아들이고 있습니다.

항소심 반복 보완감정 - 원래 감정 의견 방어가 핵심입니다

피고들은 항소심에서 반복적인 보완감정 신청을 통해 하자보수비를 낮추려 시도합니다. 각 보완감정 결과가 나올 때마다 원래 감정의 판단 근거가 유지되는지를 즉시 확인하고, 피고 측 의견이 감정결과의 신빙성을 뒤집을 수 있는 수준인지를 기술적으로 검토해야 합니다. 건축시공 실무 경험이 있는 변호사는 보완감정의 문제점을 정확하게 파악하고 즉각 반박할 수 있습니다.

법무법인 윤강

건설 전문 로펌 · 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 보유

모든 상황에 대한 풍부한 수행 실적을 통한 종합 대응이 가능합니다.