쟁점 ① 균열보수비 단가 산정 기준

[피고 주장] 균열보수비 중 재료비는 소 제기 시점 기준 시중 물가정보지 2개사 이상 단가(균열보수재 kg당 5,000원, 프라이머 kg당 3,500원)를, 노무비는 건설공사 표준품셈을 적용해야 한다.

[법원 판단] 감정인은 원고 측이 제출한 선보수 관련 자료들을 검토한 후 하자 및 하자보수비를 산정하였고, 피고 1차 보완감정 신청에 대해서도 선보수 자료를 반영하였다고 회신한 점을 종합적으로 고려하여, 소 제기 시점 기준의 단가 적용 주장을 배척하고 감정결과를 그대로 인정하였다.

✓ 피고의 단가 감액 주장 기각 - 감정결과 유지

쟁점 ② 층간 4번 세대 상하층 하중전달 하자

[하자 발생 경위] 이 사건 아파트 일부 세대에서 상하층 간 하중이 설계 기준과 달리 전달되는 구조적 문제가 확인되었습니다. 입주민 입장에서는 외관상 드러나지 않으나, 감정 과정에서 건축구조 기준 위반이 확인된 사례입니다.

[피고 주장] 현재 구조적 안전성에 문제가 없고, 실제 거주 사용상 지장이 없으므로 하자에 해당하지 않는다.

[법원 판단] 건물의 하자는 완성된 건축물이 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 말한다. 현재 작동 여부가 아닌 설계 기준 준수 여부와 구조적 결함 존부를 기준으로 하자를 인정하였다.

✓ 층간 하중전달 하자 인정

쟁점 ③ 에폭시 도막방수·우레탄 방수층 두께 불량

[피고 주장] 방수층의 두께는 시공 여건상 편차가 불가피하고, 현재 누수가 발생하지 않아 기능상 문제가 없으므로 하자에 해당하지 않는다.

[법원 판단] 감정인은 현장 조사 당시 방수층 두께가 설계 기준(에폭시 도막방수 0.945mm, 우레탄 방수 0.6mm)에 미달하는 구간을 확인하였다. 방수층 두께 기준을 충족하지 못한 경우, 현재 누수 여부와 무관하게 장래 누수·손상 가능성이 있는 시공상 잘못으로 하자에 해당한다고 판단하였다. 피고 측의 재시공 주장도 받아들이지 않았다.

✓ 방수층 두께 불량 하자 인정

쟁점 ④ 커튼월 방수 하자 및 결로방지재 설치 불량

[피고 주장] 2006년 건축공사 표준시방서에 따르면 커튼월 방수 설계 기준이 현재 감정 기준과 다르며, 감정인이 적용한 두께 기준을 충족하지 못한다는 주장은 타당하지 않다.

[법원 판단] 이 사건 아파트 준공 당시 적용되는 2006년 건축공사 표준시방서에 따르면 커튼월 방수 관련 실란트 도포 두께 기준이 명시되어 있고, 감정인이 현장 조사를 통해 기준 미달 구간을 확인하였다. 설계 기준 위반 및 방수 기능 확보 실패로 하자를 인정하였으며, 하자보수비는 적정 공법에 따른 비용으로 산정하였다.

✓ 커튼월 방수 하자 인정

쟁점 ⑤ 지하주차장 신축줄눈·결로방지재 하자

[피고 주장] 지하주차장 기존 시방서에는 신축줄눈 설치 기준이 달리 규정되어 있고, 결로방지재 하자는 실제 결로 발생이 입증되어야 한다.

[법원 판단] 2006년 건축공사 표준시방서에 따르면 신축줄눈 간격 기준이 명시되어 있고, 이 사건 아파트 지하주차장에서 기준 초과 구간이 감정을 통해 확인되었다. 결로방지재 역시 설치 누락·불량이 확인된 이상 실제 결로 발생 여부와 무관하게 설계 기준 위반으로 하자에 해당한다고 판단하여 하자보수비를 인정하였다.

✓ 신축줄눈·결로방지재 하자 인정

쟁점 ⑥ 보증사의 소멸시효 완성 항변

[피고 주장] 5년차 하자에 대한 보증기간이 2020. 8. 4. 만료되었고, 원고가 그로부터 2년이 경과한 2022. 12. 29. 소를 제기하였으므로 1년차~5년차 하자에 대한 보증금청구권은 소멸시효가 완성되었다.

[법원 판단] 건설산업기본법 제46조에 따른 보증금청구권의 소멸시효는 보증기간 만료일부터 진행하되, 사용검사 후 1~5년차 하자에 대한 각 보증기간 만료일이 각각 다르게 적용되므로, 이 사건 소 제기일(2022. 12. 29.)을 기준으로 소멸시효가 완성되지 않은 1~5년차 하자에 대해서는 보증금청구권이 유효하다고 판단하여 보증사의 항변을 대부분 배척하였다.

✓ 보증사의 소멸시효 항변 대부분 기각

방수층 두께는 '지금 새지 않으면 괜찮다'는 기준으로 판단하지 않습니다

시공사 측은 현재 누수가 없다는 이유로 방수층 하자를 부인하는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 방수층 두께가 설계 기준에 미달할 경우, 현재 기능 여부와 무관하게 장래 누수·손상 위험을 내포한 시공상 결함으로 하자를 인정합니다. 두께 측정값과 설계 기준치의 비교가 핵심 증거가 됩니다.

준공 당시 어떤 시방서가 적용되었는지가 하자 판단의 출발점입니다

커튼월·신축줄눈 등 하자 여부는 준공 당시 적용된 표준시방서 기준으로 판단합니다. 2006년 기준과 현행 기준이 다를 수 있으므로, 해당 아파트 준공 시점에 유효한 시방서를 정확히 특정하는 것이 하자 입증의 첫 단계입니다. 잘못된 기준을 적용하면 하자 인정을 받지 못하거나 보수비를 줄여야 하는 상황이 생깁니다.

채권양도 방식 소송, 세대별 하자보수비 산정이 정확해야 합니다

다수 세대가 채권양도를 통해 소송에 참여하는 경우, 각 차수별 채권양도세대의 전유면적 비율과 하자보수비를 세밀하게 산정해야 합니다. 채권양도 통지 일자·세대수·면적 비율 등이 모두 정확히 반영되어야 청구금액이 법원에서 온전히 인정됩니다. 이 부분의 오류는 최종 인용금액에 직접적인 영향을 미칩니다.

법무법인 윤강

건설 전문 로펌 · 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 보유

모든 상황에 대한 풍부한 수행 실적을 통한 종합 대응이 가능합니다.