쟁점 ① 외벽 층간균열 - 0.3mm 미만 균열의 보수공법

[피고 주장] 방수키가 시공되어 있으므로 0.3mm 미만 층간균열에 대해서는 표면처리공법이 적용된 하자보수비만 인정되어야 한다.

[법원 판단] 외벽 층간균열은 건물의 구조체에 발생한 균열로서 중요한 하자에 해당한다. 균열 폭 0.3mm 미만의 미세한 균열이라도 방치할 경우 계절별 온도차 또는 빗물 침투 등 외부 환경에 따라 수축과 팽창을 반복함으로써 철근이 부식되고 균열이 확산되어 구조체의 내구력이 감소하는 등 기능상·안전상 지장을 초래할 수 있다. 층간 균열선을 따라 빗물이 침투할 경우 구조 단면에 넓게 퍼지고 장래의 외기 유입·결로·단열성능 저하 등을 완전히 차단할 수 없으므로, 건설감정실무 기준에 따라 충전식 균열보수 공법에 의한 하자보수비를 인정하였다.

✓ 충전식 균열보수 공법 적용 - 원 감정금액 그대로 인정

쟁점 ② 마이너찬넬 미시공 - 천장 높이 1.5m 미만 구간 포함 여부

[피고 주장] 보강이 필요 없는 경우까지 마이너찬넬을 시공할 필요는 없으므로, 천장속 공간 중 1.5m 미만 부분에 대한 하자보수비는 제외되어야 한다.

[법원 판단] 마이너찬넬은 경량철골천정틀의 내구성 확보를 위하여 반드시 필요한 자재이며, 캐링찬넬 바로 위에 시공되는 자재로 천장속 공간의 높이와 관계없이 시공되어야 한다. 건축공사 표준시방서의 '1.5m 이상 시 달대볼트 보강재 설치' 규정은 달대볼트 보강이 필요한 경우에 관한 별도 기준일 뿐, 1.5m 미만 부분에 마이너찬넬 시공을 생략하라는 취지가 아니다. 마이너찬넬 미시공으로 천장재의 구조적 안전성이 저하되어 장차 외력에 의한 처짐·탈락 등의 위험이 현실화될 수 있어 기능상·안전상 지장이 초래될 수 있다고 보아 하자를 인정하였다.

✓ 천장 높이 1.5m 미만 구간 포함 - 마이너찬넬 하자 전부 인정

쟁점 ③ 지하주차장 에폭시 코팅 두께 부족

[피고 주장] 감정인이 참고한 건설공사 표준품셈 기준 두께 0.3mm는 하자 판단기준이 될 수 없고, 현재 시공된 에폭시 코팅 두께로도 기능상·안전상·미관상 지장을 초래한다고 볼 자료도 없으므로 하자에서 제외되어야 한다.

[법원 판단] 감정인은 건축공사 표준품셈 17-14 에폭시 페인트칠 주기에서 '도막두께 300㎛(0.3mm)'를 기준으로 하고 있음을 확인하고, 위 두께에 미달하는 부분에 대한 시공비 차액을 하자보수비로 산정하였다. 피고들이 제시한 자재시방서는 제조사에서 제품 사용방법을 설명하기 위한 것으로 이 사건 아파트의 특기시방서라고 보기 어렵고, 에폭시 코팅 두께 공사시방서나 준공도면에 명시적 기준이 없더라도 건축공사 표준품셈 기재 두께 0.3mm를 기준으로 한 감정인의 판단이 불합리하다고 보기 어렵다고 판단하였다.

✓ 에폭시 코팅 두께 부족 하자 인정 - 원 감정금액 그대로 인정

쟁점 ④ 준공내역서 기재만으로 하자 인정 여부 (계단실 갈매기 미장, 걸레받이 모르타르, 지하주차장 라인마킹 등)

[원고 주장] 준공내역서에 계단실 갈매기 미장, 걸레받이 모르타르, 지하주차장 용착식 라인마킹 등이 기재되어 있으므로, 이와 달리 시공된 항목은 하자에 해당한다.

[법원 판단] 준공내역서는 공사를 완료한 후 시공자가 사용검사를 받는 과정에서 제출하는 문서로, 설계도서 작성기준에 따라 준공도면이 우선한다. 준공도면의 지시사항과 배치되거나 지시사항이 명확한 경우에는 준공내역서가 준공도면에 우선하여 하자판단의 기준이 될 수 없다. 계단실 갈매기 미장, 걸레받이 모르타르, 지하주차장 용착식 라인마킹은 모두 준공도면이나 시방서의 명확한 지시가 없고 감정인도 준공내역서 기재는 작성 과정의 오류로 판단된다는 의견을 밝혔으므로, 이 항목들은 하자에서 제외하였다.

※ 준공내역서 기재만으로는 하자 인정 불가 - 준공도면 우선 원칙 명확히 판시

쟁점 ⑤ 피고들의 제척기간 도과 항변

[피고 주장] 채권양도세대로부터 양수한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 중 사용검사 후 2년차·3년차 하자에 관한 부분은 제척기간이 도과하여 소멸하였다.

[법원 판단] 입주자대표회의나 구분소유자들은 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사하도록 요구하는 것은 합리성이 없다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결). 이 사건 아파트의 관리사무소는 사용승인일로부터 약 1개월이 지난 2020. 7. 29.부터 피고들에게 이 사건 아파트에 발생한 하자에 관하여 재판상 또는 재판외 포괄적인 권리행사를 하였다고 봄이 타당하므로, 피고들의 제척기간 도과 주장을 모두 배척하였다.

✓ 제척기간 도과 항변 전부 기각

쟁점 ⑥ 보증사의 보증사고 미발생·보증책임 소멸 항변

[피고 주장] 원고가 보증기간 내에 피보험자(시공사)에게 하자보수청구를 하지 않았으므로 보증사고가 발생하지 않았고 보증사의 책임은 소멸하였다.

[법원 판단] 원고는 이 사건 아파트의 사용승인일로부터 약 1개월이 경과한 2020. 7. 29.부터 피고 시공사에게 이 사건 아파트의 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자에 관하여 그 보수를 요청한 사실이 인정된다. 이와 다른 전제에 있는 피고 보증사의 보증사고 미발생 주장은 받아들이지 않는다. 보증사는 보증기간별 하자보수비에 책임제한 비율을 적용한 금액과 보증금액 중 더 적은 금액의 범위 내에서 보증금 지급 의무를 부담한다.

✓ 보증사의 모든 항변 기각 - 보증책임 확정

외벽 균열, 폭이 작아도 구조체 균열이라면 충전식 공법이 기준입니다

시공사들은 0.3mm 미만 균열에 대해 표면처리공법으로 충분하다고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 외벽 층간균열이 구조체에 발생한 균열임을 강조하며, 건설감정실무 기준에 따른 충전식 보수 공법이 통용될 수 있는 하나의 기준으로 작동한다고 판단합니다. 균열 폭이 아닌 균열의 위치와 구조적 특성이 핵심입니다.

준공내역서는 하자 판단의 절대적 기준이 아닙니다

준공내역서에 특정 자재나 시공 방법이 기재되어 있더라도, 준공도면의 지시사항과 배치되거나 감정인이 작성 과정의 오류로 판단한 경우에는 하자 인정 기준이 되지 않습니다. 하자 판단의 출발점은 준공도면이며, 준공내역서는 준공도면을 보충하는 역할에 그칩니다. 이 원칙을 정확히 이해해야 과도한 하자 주장이나 피고의 부당한 하자 제외 주장을 모두 걸러낼 수 있습니다.

사용승인 직후부터 하자보수 요청 공문을 남기는 것이 소송에서 결정적으로 유리합니다

피고들은 제척기간 도과나 보증사고 미발생을 주장하며 책임을 회피하려 합니다. 이를 막는 가장 확실한 방법은 사용승인 직후부터 관리사무소나 입주자대표회의 명의로 하자보수 요청 공문을 지속적으로 발송하고 보관하는 것입니다. 이 사건에서도 사용승인 1개월 후부터의 공문 발송 사실이 포괄적 권리행사 인정의 핵심 근거가 되었습니다.

법무법인 윤강

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