쟁점 ① 균열보수비 단가 - 재료비·노무비 산정 기준

[피고 주장] 노무비는 감정기준시점인 2023년 건설공사 표준품셈에 따른 보수비가 적용되어야 하고, 재료비의 경우 균열보수재·건실균열 주입재·에폭시 실링재에 가급적 저렴한 보수재를 적용한 금액이 산정되어야 한다.

[법원 판단] 균열보수재는 그 종류와 품질에 따라 상당한 가격 편차가 있고, 지나치게 낮은 단가의 보수재료를 사용하여 하자를 보수할 경우 성능이나 내구성 및 안정성 등의 측면에서 적절한 하자보수가 이루어지지 않을 가능성이 있다. 표준품셈은 국가기관이 발주하는 공사의 예정가격일 뿐 반드시 그대로 적용해야 하는 것은 아니며, 감정인이 건설감정실무지침상의 일위대가 및 단가를 참고하여 보수비를 산정한 것이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다고 판단하였다.

✓ 피고의 단가 감액 주장 기각 - 감정결과 유지

쟁점 ② 보통인부 위험할증률 적용 여부

[피고 주장] 보조작업만 하는 보통인부는 위험에 노출되지 않기 때문에 고소부위 위험할증률을 적용해서는 안 된다.

[법원 판단] 고소부위의 보수작업에 투입되는 보통인부와 기능공의 작업 환경 및 위험 노출 정도가 명백하게 구분되지 않는 이상 고소위험 할증을 일률적으로 적용하는 것이 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 일반적으로 고소부위의 보수작업은 보통인부와 기능공이 한 팀이 되어 진행하는데 기능공이 주된 작업을 진행해야 보통인부가 보조작업을 할 수 있으므로, 기능공의 작업능률 저하에 따라 보조작업인 보통인부의 작업능률 저하도 당연히 수반된다고 보아 할증률 적용이 불합리하지 않다고 판단하였다.

✓ 보통인부 위험할증률 적용 인정 - 피고 주장 기각

쟁점 ③ 0.3mm 미만 층간균열 - 충전식 공법 적용 여부

[피고 주장] 공동주택에 발생하는 0.3mm 미만의 층간균열은 표면처리 공법을 적용해도 하자보수의 목적을 달성할 수 있으므로 표면처리 공법에 따른 보수비가 적용되어야 한다.

[법원 판단] 층간균열은 외부균열로서 미세균열이라도 장기간 방치할 경우 빗물 침투 등으로 철근이 부식되고 균열이 확산됨에 따라 구조체의 내구력이 감소되는 등 건물의 기능상·미관상·안전상 장애를 초래할 수 있다. 표면처리 공법은 균열의 내부 처리가 가능하지 않고 표면처리를 통해 균열이 보이지 않게 하는 것에 불과하여 균열이 계속 진행되거나 하자가 재차 발생할 위험이 있다. 서울중앙지방법원에서 2016년 발간한 '건설감정실무'는 층간 이음부 균열 시 원칙적으로 충전식 공법으로 보수할 것을 규정하고 있는데, 이는 법원의 하자보수에 관한 분쟁 해결 실무와 건축전문가들의 축적된 경험과 식견에 바탕을 둔 것으로 특별한 사정이 없는 한 통용될 수 있는 하나의 기준으로 받아들일 수 있다고 판단하였다.

✓ 0.3mm 미만 포함 전체 층간균열 충전식 공법 인정

쟁점 ④ 지하층 계단실 및 홀 바닥 침습·변색

[피고 주장] 석재 침습 또는 변색 하자의 경우 강우 등에 의한 일시적 현상인지, 재료적 현상인지, 피고의 시공상 잘못인지 명확히 구분해야 하고, 화강석 자체의 물성에 기인한 침습 내지 변색은 사용·유지 관리상 하자와 설계상 하자가 중첩되었을 가능성이 크다.

[법원 판단] 감정인은 석재 침습 또는 변색은 시공 과정 중에 발생하는 경우가 있으므로 시공 과정에서 석재 가공 후 단면 부분에 발수제를 도포하여 물의 침투를 방지해야 한다고 판단하였다. 피고 주장처럼 화강석 자체의 물성에 기인한 자연적 현상이라면 바닥 전체에 전체적으로 침습 및 변색 하자가 발생해야 하는바, 이 부분 항목은 피고의 시공 과정에서 하자가 발생한 것으로 보아야 한다는 감정인의 판단이 경험칙에 반하거나 합리성이 없다고 보이지 않으므로 하자로 인정하였다.

✓ 지하층 계단실 침습·변색 하자 인정

쟁점 ⑤ 지하주차장 트렌치 구배불량·물고임

[피고 주장] 트렌치 바닥면을 정밀하게 시공하더라도 물의 표면장력에 의해 일정량의 물은 상시 고일 수밖에 없고, 내부의 청소 불량 등으로 인한 현상일 가능성을 배제할 수 없으므로 시공상의 하자로 볼 수 없다.

[법원 판단] 사용검사를 받은 지 10년이 경과하지 않은 아파트의 사용·관리상의 하자만으로 트렌치 구배불량·물고임이 발생한다고 상정하기 어렵다. 현장조사 결과 이 부분 항목을 피고의 시공상의 하자로 본 감정인의 판단이 경험칙에 반하거나 합리성이 없다고 보이지 않으므로 시공상 하자로 인정하였다.

✓ 트렌치 구배불량·물고임 시공상 하자 인정

쟁점 ⑥ 엘리베이터 기보수 항목 - 소모품 해당 여부

[하자 내용] 감정인은 엘리베이터 권상기 디플렉서 시브(Deflector sheave) 등 일부 기보수 항목을 하자로 판단하고 보수비용을 산정하였습니다. 원고는 이 부분이 입주민 이용자의 안전 및 생명과 직결된 엘리베이터 설비의 부품에 해당하므로 시공상 하자에 해당한다고 주장하였습니다.

[피고 주장] 해당 항목은 엘리베이터의 작동과 관련된 부분으로 시간의 경과에 따라 자연적으로 마모되는 소모품에 해당하므로, 피고의 시공상 하자가 아니라 입주민의 관리비로 교체해야 할 소모품이다.

[법원 판단] 권상기 디플렉서 시브는 견인 방식의 엘리베이터에 있어서 구동시브에 건 로프의 내려뜨린 위치를 카와 균형추의 균형심에 맞추기 위한 고정 도르래로 일반적으로 엘리베이터의 기계적 소모품으로 간주된다. 이 부분 기보수 항목과 관련하여 피고의 시공상 하자로 인해 소모품의 교체주기가 현저히 짧아졌음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 해당 기보수 항목은 하자에서 제외하였다.

※ 엘리베이터 소모품 해당 기보수 항목 - 하자에서 제외

표준품셈은 반드시 따라야 할 절대기준이 아닙니다

보증사가 '표준품셈 적용'을 주장하며 보수비를 낮추려 하는 경우가 많습니다. 그러나 표준품셈은 국가기관이 발주하는 공사의 예정가격을 산정하기 위한 참고자료일 뿐이며, 법원도 이를 반드시 그대로 적용해야 하는 기준으로 보지 않습니다. 감정인이 건설감정실무지침과 전문적 판단에 따라 산정한 단가가 불합리하지 않다면 그대로 인정됩니다.

층간균열은 폭에 관계없이 충전식 공법이 원칙입니다

0.3mm 미만이라도 층간균열에 표면처리 공법을 적용하면 균열 내부 처리가 되지 않아 하자가 재발할 위험이 있습니다. 서울중앙지방법원 건설감정실무에서는 층간 이음부 균열의 경우 원칙적으로 충전식 공법을 규정하고 있으며, 법원도 이를 법원의 하자보수 분쟁 해결 실무와 건축전문가들의 축적된 경험에 바탕을 둔 통용 기준으로 인정합니다.

보증사 상대 소송, 시공사 없이도 보증금을 직접 청구할 수 있습니다

시공사가 폐업·도산하거나 하자보수를 이행하지 않는 경우, 주택도시보증공사(HUG) 등 보증사를 상대로 하자보수보증금을 직접 청구할 수 있습니다. 보증사는 단가·공법·할증률 등을 문제 삼아 보증금을 줄이려 하지만, 감정결과의 기술적 타당성을 입증하면 보증금 전액에 가까운 금액을 받아낼 수 있습니다.

법무법인 윤강

건설 전문 로펌 · 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 보유

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