법무법인 윤강 · 건설팀

아파트 누수 원인, 

전유부분 하자 vs 공용부분 관리 소홀 판단 기준

물이 나타난 위치가 아니라 시설의 성격이 기준입니다

아파트 천장에 물이 번지면 대부분 윗집을 먼저 의심합니다. 그러나 물이 나타난 위치와 실제 누수 원인이 항상 일치하는 것은 아닙니다. 외벽, 옥상 또는 공용배관에서 들어온 물이 구조체를 따라 이동해 아랫집 천장에 나타나기도 합니다.

아파트 누수 책임을 판단하려면 먼저 원인 시설이 전유부분인지 공용부분인지 구별해야 하며, 이후 해당 시설을 누가 관리했고 필요한 점검과 보수를 제대로 했는지 확인해야 합니다.

전유부분은 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분으로, 일반적으로 세대 내부의 마감재나 특정 세대만 사용하는 시설 등이 포함될 수 있습니다. 공용부분은 전유부분이 아닌 건물 부분과 여러 구분소유자가 함께 사용하는 시설을 말하며, 복도, 계단, 지붕, 외벽과 주요 구조부 등이 대표적입니다. 규약에 따라 공용부분으로 정해지는 시설도 있습니다.

그러나 시설의 위치만으로 전유부분과 공용부분을 결정할 수는 없습니다. 세대 안에 있더라도 여러 세대가 공동으로 사용하는 시설이라면 공용부분일 수 있고, 반대로 공용공간과 가까운 곳에 있어도 특정 세대만을 위한 시설이라면 전유부분으로 판단될 가능성이 있습니다.

아파트 누수 원인이 된 시설의 성격은 다음 사항을 종합해 판단합니다.

아파트 누수에서 가장 다툼이 많은 부분이 배관입니다. 여러 세대를 수직으로 연결하는 입상관이나 건물 전체의 기능을 위해 설치된 주배관은 세대 내부를 지나더라도 공용부분으로 판단될 수 있습니다. 반면 주배관에서 갈라져 특정 세대만 사용하는 가지배관은 전유부분으로 볼 가능성이 있습니다.

아파트 누수 원인이 하나라고 단정할 수 없는 경우도 있습니다. 외벽 균열과 창호 주변의 마감 불량이 함께 영향을 줄 수 있고, 공용 우수관의 문제에 특정 세대의 시설 변경이나 방수층 훼손이 더해질 수도 있습니다. 이런 경우에는 공용부분 하자와 전유부분의 관리 문제가 동시에 검토될 수 있으므로, 한쪽 원인만 확인하고 책임자를 정하기보다 조사 범위를 충분히 설정해야 합니다.

판단할 때 주의할 사항

자주 묻는 질문

아파트 누수 원인은 물이 나타난 위치만으로 판단할 수 없습니다. 시설의 구조와 기능, 실제 이용 범위, 설계도면, 관리규약과 보수 이력을 종합해 전유부분과 공용부분을 구별해야 하며, 이후 해당 시설을 관리할 의무가 있는 주체와 관리상 과실을 확인해야 합니다.

누수 원인이 복합적이거나 윗집과 관리주체의 주장이 엇갈린다면 공사를 시작하기 전에 객관적인 조사자료를 확보하고 책임 구조를 건설전문변호사와 검토할 필요가 있습니다.

법무법인 윤강 · 건설팀
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