위반건축물(무단증축) 중개와 공인중개사 손해배상 책임
2026-04-17
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법무법인 윤강 · 부동산 전문 로펌
위반건축물 중개와
공인중개사 손해배상 책임
무단증축 · 책임 범위 · 판례 분석
부동산 매매 과정에서 외관상 드러나지 않는 무단증축(위반건축물) 사실을 뒤늦게 알게 되어
이행강제금 부과 등 피해를 보는 사례가 많습니다.
공인중개사의 책임 범위와 매수인이 주의해야 할 점을 판례를 통해 정리해 드립니다.
위반건축물이란?
허가 없이 건물을 무단으로 증축·개축하거나, 준공 후 불법으로 개조 또는 용도변경을 한 건축물을 말합니다.
이 경우 관할관청은 다음과 같은 조치를 할 수 있습니다.
| 행정처분 | 관할 관청의 시정명령 (원상복구, 철거 등) |
| 경제적 손실 | 시정명령 불이행 시 이행강제금이 반복적으로 부과됨 |
CASE 01
중개인이 무단증축 사실을 알고도 문제없다고 한 경우
| 사건 개요 | 무단증축 사실을 알고 문제없다고 설명. 이후 구청에서 이행강제금을 부과. |
| 법원의 판단 | 공인중개사 주의의무 위반으로 책임 인정 (원고 일부 승소) |
| 결정적 근거 | 실제 면적이 등기보다 넓음을 알면서도 방치함. 문제 된 사례가 없다고 안심시킴. |
CASE 02
중개대상물 확인설명서에 위반 사실을 명시한 경우
| 사건 개요 | 계약서와 확인설명서에 위반 사실을 서면으로 명시하고 충분히 설명함. |
| 법원의 판단 | 공인중개사의 확인·설명 의무를 이행하여 공인중개사 책임 없음 (청구 기각) |
| 결정적 근거 | 서류상 위반 내용이 명확히 기재되어 있고 매수인도 서명. 건축물대장을 통해 인지 가능. |
공인중개사가 위반건축물이라는 사실을 알고도 이를 제대로 알리지 않거나, 오히려 문제가 없는 것처럼 설명했다면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.
예를 들어, 다음 상황이 모두 해당된다면
· 실제 면적이 등기부상 면적과 다름을 알고 있었고
· 무단증축 사실을 인식하고 있었으며
· 매수인이 계약을 망설이는 상황에서 "문제 없다"는 취지로 설명했다면
→ 이후 철거명령, 이행강제금 부과 등으로 발생한 손해에 대해 공인중개사의 책임이 문제될 수 있습니다.
핵심 포인트 — 책임이 인정되는 사유
· 위반 사실을 알면서도 숨긴 경우
· 위험성을 축소하거나 오인하게 만든 경우
· 매수인의 판단에 직접 영향을 준 경우
이런 사정이 있으면 중개업자의 확인·설명 의무 위반이 인정될 가능성이 높습니다.
반대로 공인중개사가 위반건축물 여부와 위반 내용을 계약 전후 서류에 명확히 기재하고, 매수인에게 설명한 경우에는 손해배상 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
특히 다음 사정이 중요하게 봐집니다.
· 중개대상물 확인설명서에 위반건축물 여부가 기재된 경우
· 위반 내용이 구체적으로 표시된 경우
· 매수인이 해당 서류를 교부받고 서명한 경우
· 건축물대장 등 관련 자료를 통해 위반 사실을 확인할 수 있었던 경우
· 현장 방문 등을 통해 실제 현황을 인지할 수 있었던 경우
공인중개사가 필요한 설명을 다했고, 매수인도 제공된 자료를 통해 충분히 확인할 수 있었다면 중개업자의 책임은 제한되거나 부정될 수 있습니다.
공인중개사와 매수인 각각이 확인해야 할 핵심 사항을 정리했습니다.
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FOR 공인중개사 확인·설명 의무
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FOR 매수인 주의 의무
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법무법인 윤강 · 부동산 전문 로펌
본 게시물은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 법적 조언을 대체하지 않습니다.