시공사는 2020년 11월 30일 도급인과 제주시 소재 건물 신축공사 계약을 체결했습니다. 계약금액은 670,000,000원이었고 준공예정일은 2021년 1월 31일이었습니다.

공사대금은 1차 기성 150,000,000원과 잔금 520,000,000원으로 정해졌고, 지체상금률은 1일당 계약금액의 0.5/1000이었습니다. 건물은 2021년 5월 28일 사용승인을 받았고, 시공사는 공사대금으로 491,805,000원을 지급받았습니다.

시공사는 원래 계약금액 외에 343,271,405원 상당의 추가·변경공사를 했다고 주장했습니다.

이에 따라 시공사는 도급인에게 위 금액과 지연손해금을 청구했습니다.

도급인은 시공사가 계약한 공사 중 189,592,707원 상당을 시공하지 않았고, 준공예정일보다 117일 늦게 준공했으므로 지체상금 39,195,000원도 발생했다고 주장했습니다.

따라서 미시공 손해와 지체상금 합계 228,787,707원을 시공사의 공사대금채권과 상계해야 한다고 다퉜습니다.

법원은 총공사대금을 정한 도급계약에서는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 당초 공사대금을 초과해 지급할 의무는 없고, 원래 계약내용에 없는 추가공사를 실제로 했다면 그 추가공사비를 지급할 여지가 있다고 보았습니다.

따라서 추가공사대금 사건에서는 실제 시공 여부와 함께 당초 계약범위, 도급인의 지시 또는 합의가 있었는지를 구분해야 합니다.

2023년 8월 21일 제출된 1차 감정서에서는 변경되거나 미시공된 부분, 추가로 시공된 부분을 포함한 적정 공사비가 343,271,405원으로 산정됐습니다.

그러나 법원은 지붕·홈통공사와 창호공사의 물량 증감 의견과 세부 내역서가 일치하지 않는 점, 방수공사 면적이 줄었는데도 일부 공사비가 추가비처럼 다시 계상된 점, 타일공사 감소분의 반영 방향에 오류가 있는 점, 여러 감정항목의 금액이 사후 정정됐지만 정정 경위와 산정근거가 불명확한 점 등을 지적했습니다.

또한 1차 감정서만으로는 각 항목이 추가공사인지, 변경공사인지, 미시공인지 분류하기 어렵다고 보았습니다.

2026년 6월 9일 제출된 2차 감정에서는 시공사의 추가공사비가 14,736,895원으로 산정됐습니다.

법원은 2차 감정방법에 경험칙이나 합리성에 반하는 현저한 잘못이 없고, 당사자들도 추가공사 인정 여부를 다투지 않았다는 점을 들어 이를 채택했습니다.

같은 2차 감정에서 도급인이 신청한 미시공 부분은 189,592,707원으로 산정됐습니다. 법원은 이 감정도 같은 이유로 채택했습니다.

따라서 시공사는 도급인에게 미시공에 따른 손해배상금 189,592,707원을 부담하게 됐습니다.

계약상 준공예정일은 2021년 1월 31일이었고 실제 사용승인은 2021년 5월 28일이었습니다. 법원은 2021년 2월 1일부터 5월 28일까지 117일을 지체기간으로 봤습니다.

시공사는 도급인의 설계·디자인·마감재 변경 요구, 비와 눈 등 악천후, 준공예정일이 단지 희망일에 불과하다는 점을 주장했지만 이를 인정할 증거가 부족하다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.

시공사의 공사대금채권은 192,931,895원이었고, 도급인의 반대채권은 미시공 손해 189,592,707원과 지체상금 39,195,000원을 합한 228,787,707원이었습니다.

법원은 양 채권이 준공일인 2021년 5월 28일 상계할 수 있는 상태에 있었다고 보아 도급인의 상계항변을 받아들였습니다. 도급인의 반대채권이 더 컸으므로 시공사의 공사대금채권은 전액 소멸했습니다.

추가공사대금 사건을 검토할 때 첫 질문은 “얼마가 들었습니까”가 아니라 “원래 계약에 포함된 공사입니까”입니다. 당초 내역서에 이미 포함된 공사를 다른 방식으로 계산해 추가공사로 다시 잡으면 이중계상이 될 수 있습니다.

추가공사는 원래 없던 공사를 더 한 것이고, 변경공사는 원래 공사의 내용이나 물량이 바뀐 것이며, 미시공은 계약에 포함돼 있었지만 실제로 하지 않은 공사입니다. 법률효과가 서로 다르기 때문에 감정에서도 별도로 분류해야 합니다.

저는 건축시공기술사 출신으로 법원 건설감정인으로 활동하고 있고, 약 10년 만에 개정된 법원 건설감정 실무기준 개정 작업에도 참여했습니다.

건설감정서를 검토할 때는 감정인의 결론표, 세부 내역서, 물량 산출표, 도면, 실제 시공수량이 서로 맞는지를 확인해야 합니다. 이번 사건에서도 수천만 원짜리 감정항목이 사실조회 과정에서 크게 정정됐고, 어떤 항목은 플러스 금액에서 마이너스 금액으로 바뀌었습니다.

추가공사비가 인정됐다고 해서 실제로 받을 돈이 생기는 것은 아닙니다. 미시공, 하자, 지체상금, 선급금 정산 등 도급인이 주장할 수 있는 반대채권까지 모두 놓고 계산해야 합니다.

이번 사건에서는 추가공사비 14,736,895원이 인정됐지만 미시공 손해와 지체상금이 더 커 최종적으로 받을 공사대금이 남지 않았습니다.