임차인은 2022년 5월 31일 임대인과 상가 임대차계약을 체결했습니다. 보증금은 15,000,000원, 월 차임은 750,000원, 임대기간은 2022년 6월 13일부터 60개월이었습니다.

임차인은 이 점포에서 피아노학원을 운영했습니다. 문제는 입주하고 얼마 지나지 않아 시작됐습니다.

2022년 7월 13일경 점포의 창틀과 벽면 콘센트 부위에서 누수가 발생했습니다. 임차인이 이를 알리자 임대인은 이 점포에 과거에도 누수가 있었다고 설명하면서 7월 19일 실리콘 보수공사를 했습니다.

그런데 2023년 2월에는 벽 균열 사이로 물이 유입된 것으로 보이는 흔적과 바닥 나무·몰딩이 젖은 상태가 확인됐고, 같은 해 6월에도 콘센트 부위에서 누수가 다시 발생했습니다.

2025년 6월 20일경 창틀과 콘센트 주변에서 다시 누수가 발생했습니다. 임차인은 7월 3일 내용증명을 보내 장기간 반복된 누수와 손해, 임대차계약 종료 등을 요구했고, 7월 14일에는 근본적인 누수수리를 요구했습니다.

임대인은 7월 중 전기회로 절연·마스킹, 호스 배관과 배수펌프 설치, 외부 샷시 및 우수관 방수 실리콘 공사 등을 했습니다. 그러나 8월 말과 9월 초에도 콘센트 부위가 다시 젖었습니다.

임차인은 보증금 15,000,000원의 반환과 별도로 권리금 8,700,000원, 차임 상당 손해 13,218,750원, 피아노 조율·수리비 670,000원, 영업이익 감소 490,000원, 누수 진단 및 자가수리비 483,310원, 변호사비 2,310,000원 등을 청구했습니다.

손해배상 청구액은 25,872,060원이었고, 보증금을 합한 전체 청구금액은 40,872,060원이었습니다. 이 사건은 법원 건설감정이 진행된 사건은 아니며 법원은 사진·영상·연락내역·비용자료 등 제출된 증거를 토대로 판단했습니다.

법원은 단순히 누수가 있었는지보다 누수로 인해 임차인이 점포를 계약에서 정한 용도로 사용할 수 있었는지를 봤습니다.

2022년부터 2025년까지 누수가 반복됐고, 임대인이 일부 보수를 했지만 누수 원인을 정확히 파악하거나 근본적으로 해결하는 공사는 이루어지지 않았다고 판단했습니다. 특히 콘센트 부위 누수는 누전·화재 등 안전사고 위험으로 이어질 수 있고, 다수의 학생이 출입하는 피아노학원의 특성도 고려됐습니다.

임차인의 계약 종료 의사가 담긴 소장 부본이 2025년 8월 8일 임대인에게 송달됐고, 법원은 이 시점에 임대차계약이 적법하게 종료됐다고 판단했습니다.

보증금 15,000,000원의 반환의무는 인정됐습니다. 다만 보증금 반환의무와 점포 인도의무는 동시이행관계인데 임차인이 실제로 점포를 인도하거나 인도의 이행제공을 했다는 점이 증명되지 않아 보증금에 대한 지연손해금은 인정되지 않았습니다.

임차인은 기존 임차인에게 권리금 8,700,000원을 지급했고 임대인도 이를 알고 있었습니다. 법원은 이를 임대차계약이 제대로 이행될 것을 믿고 지출한 신뢰이익으로 보아 인정했습니다.

다만 이 판단을 누수가 있으면 항상 권리금 전액을 받을 수 있다는 의미로 일반화할 수는 없습니다. 이 사건의 계약 경위와 임대인의 인식, 수선의무 불이행으로 계약이 종료된 구체적인 사정이 함께 고려됐습니다.

임차인은 약 3년 동안 점포의 37.5%를 사용하지 못했다며 13,218,750원을 청구했지만, 법원은 그 전체 기간 동안 같은 정도의 사용장애가 계속됐다고 볼 증거가 부족하다고 봤습니다.

결국 실제 누수 또는 사용상 지장이 증명되는 기간만 반영해 2개월분 차임 1,500,000원의 30%인 450,000원만 인정했습니다.

전문업체에 누수 원인 진단을 의뢰하면서 지출한 110,000원은 통상 필요한 비용으로 인정됐습니다.

반면 피아노 조율·수리비 670,000원은 누수 때문에 지출된 것이라는 인과관계가 충분히 증명되지 않았고, 영업이익 감소 490,000원도 누수로 인한 매출 감소라는 점이 충분히 입증되지 않아 인정되지 않았습니다.

법원은 소송을 위해 지출한 변호사보수가 소송비용에 해당하고, 판결 확정 뒤 소송비용액확정절차를 통해 정산할 사항이라는 이유로 본안 손해배상 청구 부분을 각하했습니다.

누수사건에서는 사진 한 장보다 시간의 흐름이 중요할 때가 많습니다. 최초 발생일, 임대인에게 알린 시점, 어떤 보수를 했는지, 그 뒤 다시 누수가 발생했는지를 날짜순으로 정리해둘 필요가 있습니다.

누수가 있다고 바로 계약 종료가 인정되는 것은 아닙니다. 하자의 정도, 영업에 미치는 영향, 임대인의 보수 시도와 결과를 함께 봅니다. 계약 종료까지 검토한다면 원인조사와 근본수리를 요구하고 합리적인 기한을 정해 이행을 요구한 기록을 남기는 것이 중요합니다.

권리금은 실제 지급자료와 임대인의 인식, 영업손실은 누수 전후 매출과 인과관계, 시설물 손상은 누수 전·후 상태와 수리 필요성 등을 각각 입증해야 합니다.

계약이 종료됐다고 보증금 지연손해금까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 실제 퇴거일, 열쇠 반환, 점포 인도의사 표시와 현실적인 인도의 제공을 명확히 남기는 것이 좋습니다.