아파트 하자합의를 앞둔 입주자대표회의는 여러 선택을 해야 합니다. 건설사가 제시한 보수 범위가 충분한지, 시설 개선까지 요구할 수 있는지, 지금 합의하는 것이 소송보다 유리한지 판단해야 합니다.

건설사는 충분한 조건을 제시했다고 하는데, 입주민들은 부족하다고 느끼는 경우도 많습니다. 서로 생각하는 금액의 차이가 커 협상이 진행되지 않기도 합니다.

이때 필요한 것은 우리 아파트의 하자가 어느 정도의 가치를 갖는지, 건설사의 제안으로 무엇을 해결할 수 있는지 구체적으로 비교하는 일입니다. 하자의 원인과 보수방법을 이해하고, 법적으로 인정될 수 있는 범위까지 함께 살펴야 합의의 기준을 세울 수 있습니다.

핵심요약

아파트 하자협상에서는 눈에 보이는 하자뿐 아니라 미시공·변경시공 등 사용검사 전 하자의 가치도 검토해야 합니다. 이를 바탕으로 보수공사와 합의금의 적정성을 비교하고, 합의한 내용이 실제 이행되도록 조건을 구체화해야 합니다.

법무법인 윤강 민동환 변호사는 2024년 8월 22일 열린 한국건축시공학회 제5회 건축시공품질포럼에 지정토론자로 참여했습니다.

‘공동주택 시공품질하자 현황과 대책’을 주제로 열린 이 포럼에서는 공동주택 하자분쟁 해결과 시공품질 향상, 건설사의 품질관리 등이 논의됐습니다. 민동환 변호사는 신축아파트 하자소송으로 이어지는 과정과 입주민·시공사 사이에 협상 간극이 발생하는 이유를 분석하고, 분쟁을 줄이기 위한 개선방안을 제시했습니다.

당시 제시한 주요 의견은 사용검사 전 하자의 가치를 협상에 반영하고, 이에 맞춰 시공사의 하자협상 예산을 확대할 필요가 있다는 것이었습니다. 관련 내용은 한국건설신문에도 소개됐습니다.

이 문제는 지금 하자합의를 준비하는 아파트에서도 살펴볼 필요가 있습니다. 협상 금액의 차이가 단순한 입장 차이인지, 검토 대상에서 빠진 하자가 있기 때문인지부터 확인해야 하기 때문입니다.

하자협상에서 건설사의 설명을 검토하려면 도면과 시공방법을 이해해야 합니다. 동시에 해당 항목을 어떤 증거로 주장할 수 있는지, 소송에서는 어떤 쟁점이 될지도 판단해야 합니다.

건축시공기술사 출신 건설전문변호사인 민동환 변호사는 건축공학과 건설현장 경험을 바탕으로 하자의 기술적 내용과 법적 쟁점을 함께 검토합니다. 포럼에서 제시한 하자협상 개선방안 역시 이러한 관점에서 출발했습니다.

법무법인 윤강은 하자진단보고서에 기재된 금액을 그대로 전달하는 데 그치지 않고, 주요 항목의 인정 근거와 건설사 반박의 타당성, 필요한 보수 범위를 살펴 협상안을 구성합니다.

합의와 소송을 비교할 때도 청구금액만을 기준으로 삼지 않습니다. 인정 가능성이 있는 항목과 다툼이 큰 항목을 구분하고, 예상 비용과 기간, 입주민이 실제 확보할 수 있는 금액 및 보수 효과를 함께 검토합니다.

입주자대표회의가 합의안을 받아들일지, 조건을 더 조정할지, 소송으로 진행할지 판단할 수 있도록 그 근거를 정리하는 것이 하자협상 법률자문의 역할입니다.

아파트 하자합의는 단지의 하자 가치를 정확하게 파악하는 데서 시작합니다. 사용검사 전 하자까지 충분히 검토했는지, 건설사의 제안에 필요한 보수가 반영됐는지 확인해야 합니다.

합의 조건은 실제 공사로 이어질 수 있을 만큼 구체적이어야 합니다. 보수 범위와 공법, 자재, 일정, 완료 확인과 재발 대응까지 정리해야 합의 후의 분쟁도 줄일 수 있습니다.

법무법인 윤강은 건축과 법률을 함께 검토해 우리 아파트에 필요한 합의 기준을 세웁니다. 하자의 근거를 설명하고, 적정한 보수와 보상 조건을 마련하며, 그 내용이 합의서와 이행 과정에 반영되도록 하겠습니다.

자료 출처

한국건축시공학회 「2024년 제5회 건축시공품질포럼」 자료집, 

프로그램 및 민동환 변호사 지정토론문(PDF 3쪽, 55~57쪽). 

한국건설신문 「시공품질 개선 ‘낡은 제도’부터 고쳐야」 제공 기사 이미지.

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